С 22 января 2026 года в Саудовской Аравии действует закон о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами королевства. Так что на первый вопрос русскоязычного покупателя ответ короткий: да, иностранец может купить объект и оформить его на своё имя.
Дальше начинается то, что действительно определяет сделку. Покупать разрешено не везде: список зон узкий и не совпадает с границами города. Процедура зависит от вашего статуса — резидент с икамой, нерезидент и иностранная компания заходят разными входами. И отдельный вопрос — чем в конце подтверждается право собственности: земельный реестр королевства разворачивается постепенно и работает пока не по всей стране.
Ниже — то, что подтверждено официальными источниками на сентябрь 2026 года, и отдельно то, что не подтверждено ничем. Palmera работает в Эр-Рияде и Джидде, поэтому режим Мекки и Медины мы не разбираем: он устроен иначе и к таким сделкам отношения не имеет.
Что именно изменилось 22 января 2026 года
Закон о владении недвижимостью лицами, не являющимися саудовцами, вступил в силу 22 января 2026 года (источник: REGA, White & Case). Иностранным физическим лицам, компаниям и фондам он открывает — в пределах утверждённых географических зон и только там — не только полную собственность, но и долгосрочную аренду, узуфрукт и другие вещные права на объект (источник: Middle East Briefing).
Спрос с нарушителей при этом жёсткий. Штрафы доходят до 10 млн саудовских риялов, а объект, купленный на основании недостоверных сведений, могут выставить на публичные торги. За соблюдением режима следит отдельный комитет внутри REGA — регулятора недвижимости, который ведёт и карту разрешённых зон.
Карта решает всё: девять зон в Эр-Рияде и 57 в Джидде
23 июня 2026 года Совет министров опубликовал документ о географических зонах, и в тот же день был утверждён исполнительный регламент (источник: Bird & Bird). Разрешение действует не на город, а на конкретные полигоны на карте.
В Эр-Рияде их девять: King Abdullah Financial District (KAFD), Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район аэропорта King Salman International, SEDRA, Sports Boulevard и площадки транзитно-ориентированной застройки вдоль линий метро. В Джидде зон 57, включая Jeddah Central.
Значит, адрес проверяется по актуальной карте до брони, а не после. И расширение списка в расчёт лучше не закладывать. REGA дала понять, что нынешняя карта — отправная точка, а не готовый документ, но сроков не назвала: любые изменения объявят только после того, как регулятор завершит собственные согласования (источник: Enterprise KSA). Купить район в надежде, что его «скоро откроют», — это ставка без срока и без гарантии.
Резидент, нерезидент, компания: три входа в одну платформу
Все маршруты ведут на одну государственную платформу — «Saudi Properties» (saudiproperties.rega.gov.sa). Различается точка входа.
| Кто покупает | Как заходит в процедуру | Что нужно получить заранее |
|---|---|---|
| Резидент с икамой | Заявка напрямую на платформе по номеру икамы, право проверяется автоматически | Действующий вид на жительство |
| Нерезидент, физическое лицо | Сначала цифровая идентификация через посольство или представительство КСА за рубежом, затем заявка на той же платформе | Цифровой идентификатор, оформленный через диппредставительство |
| Иностранная компания или фонд | Регистрация в Министерстве инвестиций через платформу Invest Saudi, затем оформление собственности электронно | Единый номер (700) |
Источник по всем трём маршрутам — официальное сообщение REGA. Разница между резидентом и нерезидентом здесь чисто процедурная: она влияет на срок входа в процесс, а не на объём прав, которые вы получаете на объект.
Как выглядит сделка по шагам
- Проверка зоны. Объект должен находиться внутри утверждённого полигона. Этот пункт первый, потому что он отсекает большую часть предложений на рынке.
- Проверка титула и продавца. В объявленном районе кадастра право подтверждается регистрационным документом, вне такого района — нотариальным титульным документом; статус и обременения выясняются до того, как что-то подписано.
- Идентификация покупателя. Икама — сразу на платформе, нерезидент — через диппредставительство, компания — через Invest Saudi.
- Заявка на «Saudi Properties» и проверка соответствия требованиям.
- Договор и расчёты. Если это стройка — через эскроу-счёт проекта, см. ниже.
- RETT. По регламенту налог платит продавец — до перехода права или в момент перехода; если договором расход переложен на покупателя, это должно быть написано в договоре.
- Регистрация перехода права и выдача документа о собственности.
Что на самом деле подтверждает ваше право собственности
С 2022 года, когда был издан новый закон о регистрации недвижимости (источник: REGA), королевство строит полноценный кадастр — Real Estate Registry. Вводят его не по всей стране разом, а «объявленными районами»: сначала территория проходит геопространственную съёмку и подготовку, и только потом в ней запускается первичная регистрация (источник: REGA).
В районе, включённом в реестр, собственник получает регистрационный документ о праве. Деталь, которую лучше знать до сделки, а не после: абсолютную юридическую силу этот документ приобретает через год после публикации списков собственников (источник: REGA).
Вне объявленных районов всё иначе. Переход права оформляет нотариальная контора, а титульный документ считается лучшим доказательством права, но не гарантией его неоспоримости; окончательную определённость даёт только судебное решение (источник: Baker McKenzie). Покупать это не мешает. Но письменный ответ на вопрос, в объявленном районе находится объект или нет, нужно получить до подписания.
Сколько стоит закрытие сделки
Главная позиция — RETT, налог на операции с недвижимостью: 5% от стоимости сделки, администрирует его ZATCA (источник: ZATCA). Он заменил 15% НДС, который раньше применялся к таким продажам.
По регламенту платить RETT обязан продавец — до перехода права или одновременно с ним, а база считается от согласованной цены, но не ниже рыночной стоимости объекта на дату передачи (источник: King & Spalding). В прайс-листах застройщиков эту позицию часто перекладывают на покупателя. Это законно и встречается сплошь и рядом, но распределение должно быть прописано в договоре текстом, а не проговорено на встрече.
| Статья | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| RETT | 5% | От стоимости сделки. Обязанность продавца по регламенту, распределение фиксируется договором |
| НДС на услуги вокруг сделки | 15% | Брокерские, юридические, оценочные услуги. К самой передаче объекта в обычной жилой сделке не применяется |
| Комиссия покупателя в Palmera | 0% | Комиссию платит застройщик |
| Итого расходы на закрытие | обычно 6–9% | Когда основные позиции несёт покупатель |
Ещё одна строка, к квартирам не относящаяся, но многое объясняющая в поведении рынка, — налог на «белые земли», то есть на неосвоенные участки. Ставки по приоритетным категориям: 2,5%, 5%, 7,5% и 10% от оценочной стоимости в год, а в цикле 2026 года сбор с участков площадью более 5 000 м² утроили, до 10%; начисления в начале года получили более 60 000 землевладельцев Эр-Рияда (источник: CMS). Смысл прямой: держать землю пустой стало дорого.
Покупка на стадии строительства: Wafi и эскроу
Продажи на стадии строительства лицензируются в королевстве отдельно. Застройщик обязан получить лицензию через центр Wafi и открыть эскроу-счёт в лицензированном саудовском банке; все полученные от покупателей суммы, включая брони, зачисляются на этот счёт, а на этапе маркетинговой лицензии застройщик не может получить более 5% стоимости юнита (источник: REGA, Baker McKenzie).
До первого платежа запросите номер лицензии Wafi по конкретному проекту и реквизиты эскроу-счёта. Если деньги просят перевести на обычный операционный счёт компании, сделка идёт вне регулируемого контура — и защита, ради которой этот контур создан, на вас не распространяется.
Чего пока не знает никто
Связь покупки с правом на долгосрочное пребывание. Программы долгого проживания в королевстве есть и перестраиваются в рамках «Видения 2030», но их привязка к приобретению недвижимости не подтверждена. Поэтому мы не называем ни порогов, ни сроков, ни маршрутов, а позицию по конкретному кейсу фиксируем письменно у уполномоченной стороны — до подписания договора.
Доходность и динамика цен. Верифицированной статистики по арендным ставкам, цене квадратного метра и объёмам сделок для саудовского рынка у нас нет, поэтому таких цифр мы не приводим. Продавец, который называет вам конкретную доходность по Эр-Рияду или Джидде, должен показать источник.
Расширение карты зон. Оно возможно, но не обещано и не датировано. Модель сделки должна быть рабочей на сегодняшней карте.
Практический минимум, который стоит собрать в письменном виде до подписания: зона объекта на актуальной карте REGA, статус района в кадастровом реестре, номер лицензии Wafi и реквизиты эскроу по проекту, распределение RETT и НДС в тексте договора, размер сервисных сборов и условия выхода. После сделки эти условия уже не пересматриваются. Palmera работает в Эр-Рияде и Джидде и не берёт комиссию с покупателя — её платит застройщик.
