С 22 января 2026 года иностранец в Эр-Рияде покупать может. На этом простая часть заканчивается. Закон о владении недвижимостью не-саудовцами открывает не город, а перечень утверждённых зон (источник: White & Case). 23 июня 2026 года Совет министров вместе с исполнительным регламентом утвердил документ с географическими границами, и для Эр-Рияда в нём девять позиций (источник: Enterprise KSA).
Девять зон Эр-Рияда — это не девять районов, по которым можно поездить и посмотреть объявления. Это девять государственных мегапроектов. Один из них построен и работает, второй частично заселён, остальные — стройплощадки со сроками сдачи от 2030 года. Выбирая зону в Эр-Рияде, вы выбираете не улицу, а стадию проекта и профиль риска.
Ниже — что стоит за каждым названием по официальным источникам и какому инвестору какая зона подходит. Цен, доходности и процентов роста по саудовскому рынку здесь не будет: подтверждённых данных нужного качества у нас нет, а придумывать их мы не станем.
Почему в списке стройки, а не районы
Эр-Рияд и Джидда открылись по-разному. В Джидде — 57 зон, включая Jeddah Central: широкий список, куда попали и сложившиеся, и новые прибрежные кварталы. В Эр-Рияде девять позиций, и почти все они контролируются государством напрямую или через PIF. Мэтью Грин, глава research CBRE MENA, описал столичный подход как «более точечный, сфокусированный на новых крупных проектах, с институциональным креном» (источник: Enterprise KSA).
Отсюда следует вещь сугубо практическая: в восьми случаях из девяти вы покупаете у мастер-девелопера проекта или у застройщика, работающего внутри его периметра. Вторичного рынка с историей сделок там нет. Не потому, что он плохой, а потому, что его пока физически не существует.
Девять зон: что за каждым названием
| Зона | Что это на самом деле | Стадия | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| KAFD | Финансовый квартал, 1,6 млн м², офисы, жильё, отели, собственная станция метро | Работает | Тому, кому нужна действующая среда, а не рендер |
| Diriyah Gate | 14 км² вокруг At-Turaif (объект ЮНЕСКО), 40 отелей, брендированные резиденции | Часть открыта, основное строится | Покупателю трофейного актива с культурной привязкой |
| New Murabba | 19 км² нового даунтауна, 104 000 квартир, кубическое здание Mukaab | Стройка, цель — 2030 | Тому, кто готов к масштабу и к риску масштаба |
| Qiddiya | 376 км² в 45 км от центра: развлечения, спорт, культура; строится как отдельный город | Ранняя | Самому длинному горизонту |
| King Salman Park | Более 16 км² парка в центре на месте бывшего аэродрома, 12 000 квартир | Стройка | Ставке на центр и на парковый адрес |
| Зона аэропорта King Salman | 57 км² аэрополиса, шесть ВПП, жильё и логистика внутри периметра | Стройка, этапы к 2030 | Коммерции, логистике, арендному жилью для персонала |
| SEDRA | 20 млн м² на севере города, около 30 000 домов, виллы и таунхаусы | Первые фазы переданы владельцам | Конечному пользователю и понятному арендному спросу |
| Sports Boulevard | Линейный парк длиной 135 км, восемь тематических зон, инвестиционные участки | Открыт частично | Тем, кто смотрит на конкретный участок, а не на название |
| TOD у метро | Участки вокруг станций метро в существующей городской ткани | Зависит от участка | Единственный вход в обычный Эр-Рияд |
Что уже стоит: KAFD и SEDRA
KAFD — единственная зона в списке, которая работает как городская среда уже сегодня. Квартал занимает более 1,6 млн м² между King Fahd Road, Северной кольцевой и al-Thumama Road, строится с 2006 года, в 2016-м прошёл редизайн под Vision 2030 и перешёл под PIF. Внутри перемешаны офисы банков и консалтинга, жильё, отели и сервис, а сам квартал выведен на линию метро, которая идёт до King Khalid International (источник: Saudipedia). Здесь можно смотреть на арендаторов и на заполняемость, а не на презентацию.
SEDRA — проект ROSHN, дочерней компании PIF, на севере Эр-Рияда рядом с аэропортом King Khalid. Двадцать миллионов квадратных метров, восемь очередей, около 30 000 домов. Первая очередь на 4 500 единиц вышла в продажу офф-план 7 октября 2021 года, а в ноябре 2022-го застройщик начал передавать ключи и документы о собственности (источник: Saudipedia). Это виллы и таунхаусы для жизни, а не трофей. Спекулятивной составляющей здесь меньше, чем в любой другой из девяти зон, а понятного бытового спроса больше.
Ставка на статус: Diriyah Gate и New Murabba
Diriyah — 14 км² вокруг At-Turaif, который вошёл в список ЮНЕСКО в 2010 году и считается местом основания государства. В мастерплане заявлены 40 отелей, брендированные резиденции, 1,6 млн м² офисов и 566 тыс. м² ретейла; общий бюджет развития — свыше 236 млрд риялов (источник: Diriyah Company). Логика покупки здесь такая же, как у любого актива с уникальной привязкой: вы платите за то, что второго такого адреса не будет.
New Murabba работает от обратного. Девятнадцать квадратных километров нового центра на пересечении дорог King Salman и King Khalid, 104 000 жилых единиц, 9 000 гостиничных номеров и Mukaab посередине, заявленный срок — 2030 год (источник: PIF). Сто четыре тысячи квартир — это одновременно аргумент и предупреждение. Такой объём создаёт город. Он же создаст вам конкурентов при перепродаже.
Дальний горизонт: Qiddiya и зона аэропорта
Qiddiya занимает 376 км² в 45 км к юго-западу от центра Эр-Рияда и строится как отдельный город развлечений, спорта и культуры (источник: Saudipedia). Отдельный в буквальном смысле: это не район столицы, а место, которого как среды обитания пока нет. Заявленные оценки будущего постоянного населения в разных публикациях расходятся между собой, и класть их в расчёт арендного спроса нельзя. Покупка здесь — ставка на то, что город состоится и притянет постоянных жителей, а не только посетителей на выходные.
Зона King Salman International Airport — 57 км² на площадке нынешнего King Khalid: шесть параллельных ВПП, пропускная способность до 100 млн пассажиров к 2030 году и 185 млн к 2050-му, плюс около 12 км² сопутствующей застройки с жильём, ретейлом и логистикой (источник: PIF). Жилая история здесь вторична по отношению к коммерческой и логистической. Если вы приходите сюда за лайфстайлом, вы выбрали не ту зону.
Городская ткань: парк, бульвар и метро
King Salman Park строится на месте бывшей авиабазы в центре города: более 16 км², из них свыше 11 км² зелени, 12 000 квартир, 16 отелей и Королевский комплекс искусств на 500 тыс. м². Парк связан с пятью станциями метро, четырьмя на зелёной линии и одной на красной (источник: Royal Commission for Riyadh City). Из девяти зон это ближе всего к привычной логике «центр плюс парк».
Sports Boulevard устроен иначе. Это линейный парк длиной около 135 км от Wadi Hanifah на западе города до Wadi as-Sulai на востоке, с восемью разными зонами и 2,3 млн м² инвестиционных участков (источник: Saudipedia). Фраза «я купил в Sports Boulevard» не говорит почти ничего: сто тридцать пять километров проходят через очень разный город. Смотреть нужно на участок.
TOD-участки вокруг станций метро — самая недооценённая строка списка. У метро Эр-Рияда шесть линий, 176 км и 85 станций (источник: Royal Commission for Riyadh City). Именно через TOD доступ иностранного покупателя выходит за периметр гигапроектов в обычную городскую ткань, где спрос на аренду формируют люди, которые ездят на работу, а не туристы.
Разрешённая зона — это ещё не фрихолд
Здесь ошибаются чаще всего. Документ о географических границах не просто рисует контуры: для каждой зоны он задаёт тип вещного права, предельную долю владения для не-саудовцев, максимальный срок узуфрукта и дополнительные условия (источник: King & Spalding). «Зона разрешена» и «вам продадут полную собственность бессрочно» — разные утверждения, и второе проверяется по конкретному участку, а не по названию проекта.
Границы тоже придётся проверять. Маркетинговый периметр проекта и юридический контур зоны совпадают не всегда, а публичные списки зон в разных обзорах расходятся формулировками: где-то «Sports Boulevard и арт-квартал» идут двумя строками, где-то TOD выпадает вовсе. Опора здесь одна — официальная карта REGA, а не пресс-релиз застройщика.
Регистрация обязательна: любая сделка с участием не-саудовца вносится в реестр. За нарушения предусмотрены штрафы до 10 млн риялов, а объект, купленный на недостоверных данных, уходит с публичных торгов. Резиденты подают заявку через платформу Saudi Properties, нерезиденты начинают через саудовские посольства и консульства (источник: Middle East Briefing).
Что сделка стоит сверх цены
Налог на сделку с недвижимостью — 5% от суммы, администрирует ZATCA (источник: ZATCA). НДС 15% на сам переход права в стандартной жилой сделке не начисляется, но ложится на услуги вокруг неё: брокеридж, юристы, оценка. Когда основные позиции несёт покупатель, закрытие обычно укладывается в 6–9% от цены. Комиссию покупателю Palmera не выставляет, её платит застройщик.
В части обзоров упоминаются дополнительные сборы по сделкам с участием не-саудовцев поверх этого налога. У ZATCA подтверждения этому мы не нашли и в модель такие цифры не закладываем. И вам не советуем, пока вы не увидите их в официальном документе по своему объекту.
Чего мы не знаем
Расширят ли карту, неизвестно. REGA прямо называет текущий документ отправной точкой, а не финальной версией, но сроков добавления новых зон не даёт (источник: Enterprise KSA). Планировать покупку в расчёте на то, что ваш район скоро откроют, нельзя.
Доходность и динамику цен мы тоже назвать не можем. По саудовскому рынку нет источника, которому можно доверять настолько, чтобы поставить цифру в письменный расчёт для инвестора. И пока такого источника нет, любые проценты в презентации о Саудовской Аравии стоит считать оценкой продавца, а не данными.
Что известно точно: семь из девяти зон Эр-Рияда — это стройки со сроками около 2030 года и дальше, и до сдачи первых очередей вторичной цены, по которой можно проверить свою, просто не появится. Поэтому разговор о конкретном лоте начинается не с буклета проекта, а с выписки из документа о географических границах по этому участку: какое право, какая предельная доля, какой срок.
