Вопрос «Эр-Рияд или Джидда» задают как выбор между двумя городами. На деле это выбор между двумя разными сделками. В одной спрос создаёт само государство. Во второй всё держится на потоке гостей и на нехватке качественного жилья у воды.
Честного ответа на вопрос «где доходнее» сегодня нет ни у кого. Рынок Саудовской Аравии открылся для иностранных покупателей 22 января 2026 года, карта разрешённых зон вышла только 23 июня 2026-го, а публичной статистики по перепродажам и арендным ставкам, на которую можно было бы опереться, пока не существует. Любая цифра доходности по саудовскому объекту в презентации — это модель, а не факт рынка. Спрашивайте, откуда она взята.
Разница между городами не в проценте. Она в том, какой вопрос вы себе задаёте и сколько лет готовы держать актив.
Сначала карта, потом город
Закон о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Саудовской Аравии, действует с 22 января 2026 года. Совет министров утвердил исполнительный регламент и опубликовал документ географических зон 23 июня 2026-го (источник: Middle East Briefing; источник: White & Case).
Иностранец покупает не «в Эр-Рияде» и не «в Джидде», а внутри конкретной одобренной зоны. В столице таких зон девять: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район международного аэропорта имени короля Салмана, SEDRA, Sports Boulevard и площадки транзитно-ориентированной застройки вдоль линий метро. В Джидде их пятьдесят семь, включая Jeddah Central.
Соотношение 57 к 9 не значит, что Джидда «в шесть раз доступнее». Геометрия разная. Девять столичных зон — это по сути названные мастер-планы: вы либо внутри проекта, либо вне закона. Список по Джидде длиннее и дробнее, но детальной публичной расшифровки всех 57 участков мы не видели. Значит, проверять придётся конкретный адрес по документу, а не название района в объявлении.
Карту ведёт REGA, Главное управление по недвижимости. Регулятор публично называет нынешний перечень отправной точкой, а не окончательным документом, и сроков расширения не даёт (источник: Enterprise KSA). Покупать в расчёте на то, что вашу улицу «скоро добавят», нельзя. Штраф за сделку на ложных сведениях доходит до 10 млн риалов, а объект могут выставить на публичные торги.
Эр-Рияд: спрос, который создаёт государство
Столичная история держится не на туризме, а на административном решении. С 1 января 2024 года государственные заказчики не могут заключать контракты с международными компаниями, у которых нет региональной штаб-квартиры в Королевстве (источник: Mayer Brown). Штаб-квартиры открывают в Эр-Рияде, и к началу 2026 года таких компаний там уже более семисот. Тогда же власти формально описали исключения: контракты дешевле 1 млн риалов выведены из-под требования автоматически (источник: Middle East Briefing).
За каждой такой лицензией стоят сотрудники, которым нужно где-то жить. Это спрос на аренду и на качественное городское жильё, и растёт он не от настроения рынка, а от условий доступа к госзаказу.
Второй слой — инфраструктура, которая уже работает. Все шесть линий метро Эр-Рияда выведены в пассажирскую эксплуатацию: по проекту сеть насчитывает 176 км и 85 станций, запуск шёл очередями с 1 декабря 2024 года, последняя линия открылась 5 января 2025-го (источник: Urban Transport Magazine). Поэтому зоны транзитно-ориентированной застройки вдоль метро вообще имеют смысл: это не обещание транспортного узла, а существующий узел.
Дальше идёт календарь. Expo 2030 в Эр-Рияде пройдёт с 1 октября 2030 по 31 марта 2031 года, организаторы ожидают более 42 млн посещений за шесть месяцев (источник: Expo 2030 Riyadh). На чемпионате мира 2034 года из пятнадцати стадионов восемь придутся на столицу (источник: Saudipedia).
Оговорка, которую редко произносят вслух: административный спрос — это спрос на аренду и заполняемость. В рост цены перепродажи он не переходит сам собой, и проверить эту связь пока нечем. Вторичного рынка с публичными ориентирами по иностранным сделкам в стране ещё не сложилось.
Джидда: побережье, событие и гостиничный дефицит
Джидда — второй по величине город страны и её выход к Красному морю. Набор аргументов тут другой: набережная, яхтенная инфраструктура, курортный формат, международный гость.
Масштаб перемен задаёт Jeddah Central: 5,7 млн м², 9,5 км набережной, марина, 2,1 км песчаного пляжа, шесть районов и четыре знаковых объекта, включая оперный театр, музей, стадион и океанариум. Проект заявляет 17 000 жилых единиц и 2 700 гостиничных номеров (источник: Jeddah Central). Мастер-девелопер — структура суверенного фонда PIF.
Эти же цифры читаются и как риск. Семнадцать тысяч квартир и почти три тысячи номеров внутри одного мастер-плана — это концентрация нового предложения, а не только концентрация качества. Разница между хорошей и посредственной покупкой в Джидде пройдёт по конкретному лоту и виду из окна, а не по адресу проекта.
Событийный двигатель здесь настоящий. Кубок Азии AFC пройдёт с 7 января по 5 февраля 2027 года в трёх городах, Джидда среди них (источник: AFC). На ЧМ-2034 у города четыре стадиона из пятнадцати. Гран-при «Формулы-1» проходит на трассе на набережной.
И здесь нужна поправка. Гонка в Джидде задумывалась как временная: трасса в Qiddiya под Эр-Риядом должна быть готова к 2027 году, а руководство саудовской мотоспортивной компании говорит о переезде «не раньше 27-го, скорее 28-й, может быть 29-й» (источник: The Race). Строить расчёт по объекту в Джидде на том, что «здесь Формула-1», нельзя. Футбольные даты закреплены, автоспортивная — нет.
Два города в одной таблице
| Параметр | Эр-Рияд | Джидда |
|---|---|---|
| Одобренных зон для иностранной собственности | 9 | 57 |
| Характер зон | Крупные именованные мастер-планы плюс площадки вдоль метро | Длинный дробный список районов, включая Jeddah Central |
| Что двигает спрос | Обязательная региональная штаб-квартира для работы с госзаказом, метро, Expo 2030–31 | Красное море, курортный и событийный поток, нехватка премиального гостиничного предложения |
| Стадионы ЧМ-2034 | 8 из 15 | 4 из 15 |
| Ближайшая опорная дата | Expo: 1 октября 2030 — 31 марта 2031 | Кубок Азии: 7 января — 5 февраля 2027 |
| Профиль актива | Городское жильё под корпоративного арендатора, узлы метро | Брендированные резиденции и объекты при отеле у воды |
| Кто покупает у вас на выходе | Внутренний покупатель, привязанный к работе, и институциональный арендодатель | Покупатель «второго дома», внутренний и международный |
| Главный риск | Спрос административный: он держится на правилах, а правила корректируются, и формальные исключения из требования о штаб-квартире описали уже в 2026 году | Концентрация нового предложения в одном мастер-плане и событийная природа спроса |
Почему сроки удержания у городов разные
2026–27 — окно входа: покупка до того, как появятся операционные подтверждения и первые публичные ориентиры по перепродаже. Дальше даты расходятся.
Джидда получает свою проверку раньше: январь и февраль 2027 года, а затем период стабилизации после турнира. Наш рабочий горизонт по прибрежному саудовскому активу — от трёх до восьми лет, через событийный цикл вплоть до 2034 года. У Эр-Рияда опорные даты стоят правее: Expo 2030–31 и чемпионат мира 2034-го. Столица не «медленнее». Просто окно, в котором проверяется тезис, сдвинуто на несколько лет вперёд, и короткий горизонт под неё не подходит.
И не продавайте в панике до операционных подтверждений. Первые два-три года на таком рынке цену формирует не сделка, а её отсутствие.
Деньги на входе одинаковые в обоих городах
Налог на сделку с недвижимостью (RETT) — 5% от суммы, администрирует ZATCA; он заменил ранее применявшийся к таким продажам НДС 15% (источник: ZATCA). Сам НДС 15% никуда не делся, но ложится на услуги вокруг сделки: брокерские, юридические, оценочные. К передаче права в стандартной жилой продаже он не применяется. Совокупные расходы на закрытие обычно укладываются в 6–9% от цены там, где основные позиции несёт покупатель.
Palmera не берёт комиссию с покупателя: её платит застройщик. Это один из тех 6–9%, которые вы иначе оплатили бы сами.
Если вы смотрите не на квартиру, а на землю, добавляется налог на неосвоенные участки: ставки 2,5%, 5%, 7,5% и 10% от оценочной стоимости в год по уровням приоритета. В цикле 2026 года сбор для участков свыше 5 000 м² был утроен, до 10%, и в начале года счета получили более 60 тысяч землевладельцев в одном только Эр-Рияде (источник: CMS). Держать пустой участок «до лучших цен» — платная позиция.
Чего мы не знаем и не будем изображать, что знаем
Проверенных публичных данных по арендной доходности, цене за квадратный метр, темпам роста цен и объёмам сделок по Саудовской Аравии у нас нет. Мы их не приводим и советуем настороженно относиться к тем, кто приводит.
Сроков расширения карты зон не существует, так говорит сам регулятор. Связь между покупкой недвижимости и правом долгосрочного пребывания мы не утверждаем: программы длительного пребывания есть и перестраиваются в рамках «Видения 2030», но их привязку к сделке нужно подтверждать письменно по конкретному случаю, а не принимать на слух.
Сроки на мегапроектах двигаются. Перенос гонки в Qiddiya с 2027-го на «28-й, может быть 29-й» — маленький и хорошо задокументированный пример того, как это выглядит. Закладывайте сдвиг в модель заранее.
Практический порядок действий
- Проверьте адрес по документу географических зон. Не «объект в Джидде», а «участок входит в такую-то зону». Всё остальное обсуждать бессмысленно.
- Зафиксируйте маршрут подачи: резиденты подают через платформу «Saudi Properties», нерезиденты инициируют процесс через посольство или консульство Саудовской Аравии.
- Определите горизонт. Короче 2030 года — опорной датой становится Кубок Азии 2027 и стабилизация после него. Дольше — в игру входят Expo и чемпионат мира.
- Решите, какой доход вам нужен: арендный поток от корпоративного нанимателя или переоценка премиального прибрежного актива. Первый вопрос ведёт в столицу, второй к морю.
- Запросите по объекту сервисные сборы, комиссии за выход, ограничения на перепродажу и правила сдачи в аренду. На молодом рынке именно эти строки съедают разницу между городами.
Мы работаем только в Эр-Рияде и Джидде и берём с покупателя ноль. Но если по конкретному адресу зона не подтверждается, сделки нет: это не переговорная позиция, а закон со штрафом до 10 млн риалов и возможной продажей объекта с публичных торгов. Начинайте с адреса. Спор о том, какой город лучше, решится сам, как только вы назовёте свой горизонт удержания.
