Когда Совет министров опубликовал карту географических зон, обсуждать стали не дату вступления закона в силу, а разницу между двумя городами: девять зон в Эр-Рияде и пятьдесят семь в Джидде. Продавцы недвижимости немедленно превратили это в аргумент: «в Джидде в шесть раз больше возможностей».
Разница действительно принципиальная, но она не про количество. Она про то, что именно вам продают и кто отвечает за качество купленного.
Для покупателя всё сводится к одному вопросу: что в Джидде можно проверить до перевода денег, а что придётся принять как ставку. Проверяемая часть короче, чем хотелось бы, и ниже она разобрана по пунктам.
Девять зон против пятидесяти семи: это разные конструкции, а не разные масштабы
Зоны Эр-Рияда — это список государственных мегапроектов: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район нового аэропорта имени короля Салмана, SEDRA, Sports Boulevard и площадки транзитно-ориентированной застройки вдоль метро. Обычный жилой и коммерческий рынок столицы иностранцу по-прежнему закрыт. Вы выбираете не район, а один проект из девяти.
В Джидде логика другая: центр города плюс десятки отдельных зон застройки по всей агломерации, от флагманских проектов до вполне обычных прибрежных кварталов, существующих и строящихся (источник: Enterprise KSA). На побережье у покупателя появляется настоящий выбор локации. Вместе с ним появляется и вся ответственность за выбор застройщика, которую в Эр-Рияде за него отчасти несёт государственный статус площадки.
Формально это одна реформа: закон о владении недвижимостью не-саудовцами действует с 22 января 2026 года (источник: Middle East Briefing; разбор самого закона — у White & Case), а карта географических зон утверждена 23 июня 2026 года (источник: Enterprise KSA). На практике это два разных рынка с разным профилем риска.
Карта — стартовая точка, а не финальный документ
REGA, регулятор рынка недвижимости, ведёт карту зон и прямо говорит: нынешний перечень — начало, а не окончательный список. Сроков расширения ведомство не называет (источник: Enterprise KSA).
Отсюда две практические вещи. Первая: не достраивайте карту в голове. Соседний участок, «тот же самый район», «через дорогу от зоны» — вне зоны сделки нет. Границу проверяют по конкретному кадастровому объекту и до любого платежа, включая бронь. Вторая: резиденты Королевства подают заявку через платформу «Saudi Properties», нерезиденты начинают процесс через посольства и консульства Саудовской Аравии (источник: Middle East Briefing).
Цена ошибки прописана в законе: штрафы до 10 млн саудовских риялов, а объект, купленный на недостоверных сведениях, может уйти с публичных торгов. Мекка и Медина живут по отдельному ограничительному режиму, мы там не работаем.
Jeddah Central: якорь, вокруг которого построен весь рассказ о городе
Проект компании Jeddah Central Development Company, принадлежащей суверенному фонду PIF, занимает 5,7 млн м² на берегу Красного моря: набережная длиной 9,5 км, пляж 2,1 км, яхтенная марина, шесть районов, четыре якорных объекта (музей, оперный театр, стадион и океанариум), 17 000 жилых единиц и 2 700 гостиничных номеров, 40% территории под открытые пространства (источник: Jeddah Central). Объявленный при запуске бюджет — 75 млрд риялов, около 20 млрд долларов; первая из трёх фаз заявлялась к концу 2027 года (источник: The National).
Дальше две оговорки. Состав проекта официальный сайт публикует подробно, а вот дат по фазам на нём сегодня нет. Для покупателя это значит ровно одно: срок сдачи вашего конкретного здания берётся из вашего договора, а не из презентации мастер-плана, и подтверждается графиком платежей, привязанным к этапам строительства. Вторая оговорка о нашей роли: Jeddah Central приведён здесь как ориентир масштаба, а не как наше предложение. Ни этот проект, ни его застройщика мы не представляем.
Событийный движок: что закреплено, а что может уехать
Событийный календарь Джидды расписан на восемь лет вперёд, и большая его часть подтверждена документами, а не намерениями. Эр-Рияд по числу событий не уступает, но профиль у городов разный: в Джидде почти всё завязано на побережье и приезжего гостя.
Кубок Азии AFC пройдёт с 7 января по 5 февраля 2027 года в трёх городах: Эр-Рияде, Джидде и Эль-Хубаре. В Джидде матчи примут стадионы King Abdullah Sports City и Prince Abdullah Al-Faisal (источник: SPA). Чемпионат мира 2034 года разведён по пятнадцати стадионам в пяти городах, четыре из них в Джидде — больше, чем у любого города кроме столицы (источник: Saudipedia). Кинофестиваль Красного моря закрепился в историческом квартале Аль-Балад и уже объявил даты шестого выпуска: 3–12 декабря 2026 года (источник: Arab News).
С «Формулой-1» история сложнее, и эту часть продавцы обычно опускают. Гран-при Саудовской Аравии закреплён за трассой на набережной Джидды как минимум до 2027 года (источник: Motorsport.com), но постоянный автодром строится в Qiddiya под Эр-Риядом и должен принять гонку примерно с 2028 года (источник: The Race). Сроки переезда уже сдвигались, так что дата не железная. Но если ваш расчёт держится на четырёх днях гоночного уикенда, он держится на единственном событии из списка, которое город может потерять.
Эр-Рияд и Джидда: две разные ставки
| Параметр | Эр-Рияд | Джидда |
|---|---|---|
| Зон для иностранцев | 9 | 57 |
| Что это за зоны | Государственные мегапроекты | Центр города плюс десятки зон застройки по агломерации |
| Что выбирает покупатель | Проект из короткого списка | Локацию, застройщика и продукт |
| Главный драйвер спроса | Мегапроекты и государственные инвестиции, Expo 2030 | Побережье, туризм, событийный календарь |
| Ключевые даты | 2030–31 (Expo), 2034 | 2027 (Кубок Азии), 2034 (ЧМ) |
| Основной риск | Узкий выбор, вход только в витринные проекты | Разброс качества застройщиков, проверка ложится на покупателя |
Разрыв в люксовом гостеприимстве — шанс и риск в одном факте
Весь брендированный жилой фонд Королевства — около 1 685 существующих единиц и ещё примерно 1 900 в стройке и проектировании, распределённых между Diriyah, Эр-Риядом, Джиддой и побережьем Красного моря; в страну заходят Raffles, Ritz-Carlton, Aman, Armani, SLS, Jumeirah и Trump (источник: Knight Frank / Zawya).
Три с половиной тысячи единиц на страну с трудоспособным населением в 25,9 млн человек (2024) — это не рынок, это пилотная партия, и Джидде из неё достаётся лишь часть. Отсюда и тезис о разрыве: премиальные прибрежные кварталы Джидды сегодня оценены без брендированного предложения, которого в них пока нет. Придут операторы и начнут реально работать, переоценка возможна.
Обратная сторона того же факта: операционной истории у этого сегмента в Джидде нет. Нет статистики загрузки, нет пятилетней истории сервисных сборов, перепродаж брендированных объектов иностранцами по сути ещё не было: право появилось в январе. Вы покупаете до появления доказательств, и премия за раннюю позицию — это плата ровно за их отсутствие.
Чего о Джидде сегодня не знает никто
Ни один добросовестный консультант не назовёт вам проверяемую доходность аренды, цену за квадратный метр для иностранного покупателя или процент роста цен в Джидде. Рынок в нынешнем правовом статусе существует меньше года, вторичного ценообразования по сделкам с иностранцами просто не накопилось. Цифры, которые вы всё-таки услышите, чаще всего взяты из внутрисаудовских сделок до реформы и к вашей ситуации отношения не имеют.
Второе, о чём принято молчать: покупка жилья и право на долгое пребывание — разные процедуры. Программы длительного пребывания в Королевстве существуют и перестраиваются в рамках Vision 2030, но их связь с покупкой недвижимости мы подтверждаем письменно по каждому конкретному случаю и никогда не обещаем заранее.
Деньги на входе и горизонт на выходе
Основной налог на сделку — RETT, 5% от стоимости, администрирует его ZATCA; он заменил прежние 15% НДС на такие продажи (источник: ZATCA). НДС 15% остаётся на услугах вокруг сделки: брокеридж, юристы, оценка. Суммарные расходы на закрытие обычно укладываются в 6–9% от цены, когда основные позиции несёт покупатель.
У нас покупатель комиссию не платит, её платит застройщик. Это не любезность, а следствие того, как устроен договор с девелопером на первичном рынке.
Отдельная тема — земля. Налог на неосвоенные участки берётся по ставкам от 2,5% до 10% в год, и в цикле 2026 года сбор для участков свыше 5 000 м² был утроен, до 10% (источник: CMS). К квартире это не относится. Но если вам предлагают участок, считайте эту строку раньше, чем цену.
Теперь про горизонт. Разумный срок владения по Джидде — от трёх до восьми лет, и он естественно делится на три сценария. Короткий: 2027–2030, выход после Кубка Азии и стабилизации первых объектов. Базовый: 2027–2034, полный событийный цикл до чемпионата мира. Верхний: держать дальше 2034 года уже как зрелый прибрежный доходный актив.
Чего делать не надо — продавать в панике до появления операционных доказательств. Ранняя перепродажа на рынке без ценовых ориентиров означает, что цену назначит покупатель, а не сделки-аналоги.
Что проверить до подписания
- Границу зоны по вашему кадастровому объекту, а не по району и не по рендеру.
- Право перепродажи: есть ли ограничение по сроку или по этапу строительства и в какой статье договора оно записано.
- Правила сдачи в аренду, включая краткосрочную, и в договоре, и в правилах управляющей компании.
- Сервисные сборы и комиссию за выход: ставку, порядок индексации и того, кто её утверждает.
- Трек-рекорд застройщика: сданные объекты, а не анонсированные, и фактические сроки по ним.
- Привязку графика платежей к этапам строительства, а не к календарю.
Если хотя бы по одному из этих шести пунктов ответ приходит устно, в переписке или в формуле «уточним позже», у вас на руках не сделка, а обещание. Просите вписать ответ в договор. Отказ вписать и есть ответ.
