Кипр давно остаётся одним из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения мест в Европейском союзе для владения жилой недвижимостью, а масштабная налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, изменила ряд правил, наиболее важных для покупателей. В этом руководстве шаг за шагом, цифра за цифрой, разбирается, что на самом деле платит иностранный инвестор при покупке, владении, сдаче в аренду и последующей продаже недвижимости в Республике Кипр. Каждая ставка ниже сверена с актуальными официальными источниками и материалами компаний «большой четвёрки»; там, где правило носит переходный характер или недавно изменилось, это специально отмечено.
Короткое, но важное вводное замечание: Кипр — государство — член ЕС и часть еврозоны (все цены и налоги указаны в евро), а его правовая система основана на английском общем праве, что делает процедуру оформления сделок привычной для покупателей из стран общего права. Покупка недвижимости открывает возможности для получения вида на жительство, но никогда — гражданства: Кипрская инвестиционная программа (гражданства) была отменена в ноябре 2020 года, и всякий, кто намекает на «паспорт за недвижимость», вводит вас в заблуждение.
Кто может покупать и как обеспечивается право собственности
Гражданин любой страны может приобрести 100% полной собственности (фрихолд) на Кипре. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают ровно на тех же условиях, что и киприоты. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, дополнительно требуется разрешение Совета министров — полномочие, делегированное окружным чиновникам (District Officers), — что для жилья является рутинной процедурой, обычно занимает пару месяцев и не мешает вам вступить во владение или завершить сделку. Право собственности регистрируется в Земельном кадастре (Department of Lands and Surveys). При покупке на стадии строительства (off-plan) договор купли-продажи депонируется в Земельном кадастре, что даёт вам защиту «принудительного исполнения» (specific performance) и закрепляет ваше право на объект перед застройщиком ещё до того, как будет оформлен отдельный титул.
НДС на новое жильё: 5% против 19%
НДС — крупнейший единовременный налог, с которым сталкивается большинство покупателей новостроек. Стандартная ставка составляет 19%. Однако физическое лицо, приобретающее объект в качестве своего основного и постоянного места жительства, может претендовать на сниженную ставку 5% на часть стоимости. Это имеет огромное значение: на квартиру за €400,000 разница между 19% и 5% на подпадающую под льготу часть достигает десятков тысяч евро.
По ныне действующим правилам ставка 5% применяется с ограничениями, а не ко всему объекту целиком:
| Параметр | Порог для НДС 5% |
|---|---|
| Сниженная ставка применяется к первым | 130 м² крытой площади |
| Стоимость объекта, подпадающая под 5% | до €350,000 |
| Максимальная общая стоимость сделки | €475,000 |
| Максимальная общая крытая площадь | 190 м² |
| Площадь от 130 м² до 190 м² | облагается по 19% |
На практике первые 130 м² при стоимости до €350,000 облагаются по ставке 5%; площадь или стоимость сверх этого (в пределах внешних лимитов 190 м²/€475,000) облагаются по 19%. Если объект полностью превышает внешние пороги, ко всей покупке применяется стандартная ставка 19%. Льгота предоставляется только физическим лицам (не компаниям), использующим жильё как основное место жительства, и доступна независимо от гражданства.
Условие 10 лет и возврат льготы
Сниженная ставка сопряжена с постоянным обязательством: объект должен оставаться вашим основным местом жительства в течение 10 лет. Если вы продадите его или сдадите в аренду (включая краткосрочную курортную аренду) до истечения десяти лет, вы обязаны уведомить налогового комиссара — как правило, в течение 30 дней — и вернуть разницу по НДС (разрыв в 14 процентных пунктов между 5% и 19%) пропорционально оставшимся годам. Поэтому инвестор, покупающий исключительно для сдачи в аренду, не имеет права на 5% и должен закладывать в бюджет НДС 19% либо приобретать вторичный объект, к которому НДС не применяется.
Переходное примечание: Кипр поэтапно вводит этот режим с ограничениями. Переходное окно льгот по прежним, более щедрым правилам действует вплоть до 2026 года для проектов, которые уже имели разрешение на строительство в стадии оформления, а законодательство продлило отдельные сроки подачи деклараций до 2026 года включительно. Поскольку право на льготу зависит от конкретных дат вашего разрешения на строительство, уточните точный порядок налогообложения любого конкретного проекта у кипрского юриста до подписания.
Сборы за передачу права собственности против НДС — обычно вы не платите и то, и другое
Сборы за передачу права собственности взимаются Земельным кадастром при переоформлении титула на ваше имя по прогрессивной шкале от стоимости объекта:
| Диапазон стоимости объекта | Ставка сбора за передачу |
|---|---|
| До €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Свыше €170,000 | 8% |
Две льготы существенно облегчают это на практике. Во-первых, давно действующее 50%-ное сокращение применяется к этим сборам за передачу. Во-вторых — и это ключевой момент для покупателей новостроек — если на покупку был начислен НДС, сборы за передачу вообще не уплачиваются. Иными словами, новый объект на стадии строительства облагается НДС (по ставке 5% или 19%), но не сборами за передачу, тогда как вторичный объект облагается сборами за передачу (по сниженной ставке с учётом 50%), но не НДС. Не следует ожидать, что вы заплатите и то, и другое по одной сделке.
Гербовый сбор и реформа 2026 года
Исторически Кипр взимал гербовый сбор с договоров купли-продажи по умеренным ставкам (до 0,2%). В рамках налоговой реформы многочисленные юридические комментарии 2026 года и материалы «большой четвёрки» сообщают, что гербовый сбор с договоров был отменён с 1 января 2026 года. В абсолютном выражении это небольшая экономия, но она устраняет один административный шаг. Как и в случае любого недавно изменённого правила, уточните действующий порядок у своего юриста в момент подписания.
Отсутствие ежегодного налога на недвижимое имущество
Одно из подлинных структурных преимуществ Кипра: национальный налог на недвижимое имущество был отменён в 2017 году и не возвращался. Отсутствует какой-либо периодический ежегодный налог на богатство, привязанный к стоимости вашей кипрской недвижимости. Владельцы по-прежнему платят умеренные местные сборы — муниципальные или общинные ставки, вывоз мусора и взносы в канализационное управление, — но это, как правило, небольшие ежегодные суммы, рассчитанные исходя из объекта, а не налог в виде процента от стоимости.
Отсутствие налога на наследство, на имущество умершего и на дарение
Кипр не взимает ни налога на наследство, ни налога на имущество умершего, ни налога на дарение. Недвижимость может перейти наследникам без кипрского налога на смерть — существенный фактор для покупателей, задумывающихся о преемственности и владении недвижимостью через поколения. (Ваша родная страна может по-прежнему облагать наследство налогом по собственным правилам, поэтому консультация по трансграничному планированию наследства будет нелишней.)
Налог на прирост капитала при продаже: 20% с пожизненными вычетами
Когда вы в итоге продаёте, прибыль от кипрской недвижимости облагается налогом на прирост капитала по единой ставке 20%. Что важно, налог на прирост капитала начисляется на прибыль, а не на цену продажи: вы вычитаете первоначальную стоимость, а также можно учесть допустимые расходы, такие как сборы за передачу, юридические издержки и работы по улучшению, вместе с индексацией. Прибыль от котирующихся ценных бумаг остаётся полностью освобождённой от налога на прирост капитала.
Реформа 2026 года существенно увеличила пожизненные вычеты, уменьшающие налогооблагаемую прибыль:
| Вид вычета | Пожизненная сумма (с 1 янв. 2026) |
|---|---|
| Личное основное жильё | €150,000 (ранее €85,430) |
| Сельскохозяйственная земля (фермеры) | €50,000 (ранее €25,629) |
| Любое иное отчуждение | €30,000 (ранее €17,086) |
Это накопительные пожизненные льготы, а не льготы на каждую сделку, и они подпадают под общий пожизненный лимит. Для собственника-жильца, продающего своё основное кипрское жильё, вычет в €150,000 для основного жилья может полностью устранить налог на прирост капитала на значительную часть прибыли. (Примечание: с 2026 года ужесточено правило, охватывающее отчуждение долей в компаниях, богатых недвижимостью, — соответствующий порог по кипрской недвижимости снижен с 50% до 20%, что относится к корпоративным структурам, а не к прямой покупке жилья физическим лицом.)
Режим non-dom: 0% на дивиденды, проценты и арендный доход в течение 17 лет
Кипрский режим для недомицилированных резидентов («non-dom») — одна из главных причин, по которым международные инвесторы обосновываются здесь, и реформа 2026 года сохранила его без изменений. Физическое лицо, становящееся налоговым резидентом Кипра, но не имеющее домициля на Кипре, освобождается от Специального взноса на оборону (SDC) — налога, который в противном случае применялся бы к пассивному доходу. На практике соответствующий требованиям non-dom платит 0% SDC на дивиденды, 0% на проценты и 0% на арендный доход в течение до 17 лет.
Стоит знать ещё два момента, касающихся 2026 года. Во-первых, SDC на арендный доход был полностью отменён — так что даже резиденты с домицилем на Кипре больше не платят прежний слой SDC, привязанный к аренде. Во-вторых, для лиц с домицилем ставка SDC на дивиденды была снижена с 17% до 5% в отношении прибыли, полученной начиная с 2026 года. Однако для инвестора-non-dom главное остаётся простым: пассивный инвестиционный доход может поступать в основном без SDC в течение 17-летнего окна. Вам всё же необходимо действительно установить кипрское налоговое резидентство (например, по тестам 60 или 183 дней) и получить консультацию по соответствию требованиям.
Как облагается арендный доход
Арендная прибыль не защищена от обычного подоходного налога. Если вы сдаёте кипрскую недвижимость, арендная плата облагается у налогового резидента Кипра по прогрессивным ставкам подоходного налога с физических лиц. После реформы диапазоны в целом таковы:
- До €22,000 — 0%
- €22,001 – €32,000 — 20%
- €32,001 – €42,000 — 25%
- €42,001 – €72,000 — 30%
- Свыше €72,000 — 35%
Две смягчающие особенности помогают арендодателям. Разрешён единый вычет 20% из валовой арендной платы на износ и обслуживание (так что налогом облагается лишь 80% валовой аренды), и, как отмечалось, прежний 3%-ный SDC на арендный доход был отменён. Нерезиденты облагаются налогом только на доход из кипрских источников, а необлагаемый минимум по подоходному налогу означает, что небольшие арендные доходы могут облагаться незначительным подоходным налогом или вовсе не облагаться им. Краткосрочная курортная аренда рассматривается иначе с точки зрения операционных и лицензионных требований и, как правило, сопряжена с более высокими текущими расходами, поэтому просчитывайте её отдельно от долгосрочной аренды.
Вид на жительство за инвестиции — именно вид на жительство, а не паспорт
Покупатели недвижимости часто сочетают покупку с кипрским постоянным видом на жительство (ПМЖ). По ускоренному пути в рамках Регламента 6(2) основные требования — инвестиция не менее €300,000 (плюс НДС) в новый (первичный рынок) объект, а также подтверждённый годовой доход из-за рубежа не менее €50,000, увеличенный примерно на €15,000 на супруга/супругу и на €10,000 на каждого ребёнка-иждивенца. Это даёт постоянный вид на жительство, условия которого были ужесточены в 2023 году, — это категорически не гражданство, и никакая покупка недвижимости не предоставляет кипрский паспорт или паспорт ЕС. Рассматривайте вид на жительство как преимущество в плане образа жизни и мобильности и получите независимую иммиграционную консультацию по актуальным условиям.
Замечание о корпоративном налоге
Инвесторам, владеющим недвижимостью через компанию, следует учитывать, что реформа 2026 года повысила ставку корпоративного налога на прибыль с 12,5% до 15%, приведя Кипр в соответствие с глобальным минимальным налогом ОЭСР. Для большинства физических лиц, покупающих жильё или отдельную арендную единицу на своё имя, это не имеет значения, но важно для структурированных или портфельных владений и стоит учитывать при любом решении о владении через компанию.
Складывая всё воедино
Для иностранного инвестора налоговая картина Кипра в 2026 году необычайно проста: новое жильё облагается НДС (5%, если оно станет вашим основным местом жительства в пределах лимитов, иначе 19%), но не сборами за передачу; вторичный объект облагается сниженными сборами за передачу, но не НДС; отсутствуют ежегодный налог на недвижимость, налог на наследство и, с 2026 года, гербовый сбор; арендная прибыль облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога с вычетом 20% и без SDC; продажа облагается налогом на прирост капитала 20% после щедрых пожизненных вычетов; а соответствующий требованиям non-dom может владеть инвестиционным доходом в основном без SDC в течение 17 лет. Как всегда, ставки и переходные правила меняются — каждую цифру здесь следует подтвердить у кипрского юриста или налогового консультанта применительно к вашим конкретным обстоятельствам, прежде чем принимать решение.
Откройте для себя Кипр вместе с Palmera
Каталог Palmera по Кипру сосредоточен на проектах застройщиков на стадии строительства — около двадцати комплексов, большинство из которых в Лимасоле, главном деловом и прибрежном центре острова, — с ценами в евро, беспроцентными планами рассрочки от застройщика и 0% комиссии для покупателя (наш гонорар оплачивает застройщик). Если вы хотите получить подобранные варианты, соответствующие вашему бюджету, целям по виду на жительство и налоговому профилю, свяжитесь с нашей командой по адресу [email protected], и мы поможем вам составить короткий список и структурировать покупку при поддержке правильных местных юридических и налоговых специалистов.
