Кипр предлагает один из самых понятных путей к постоянному виду на жительство в Европейском союзе: купите подходящее новое жильё, подтвердите гарантированный доход из-за рубежа — и получите бессрочные права на проживание. Программа регулируется Регламентом 6(2) Регламентов об иностранцах и иммиграции — его часто продвигают как «Категорию 6.2» или, вольно, «кипрскую золотую визу». Это действительно ускоренная схема, но её также часто описывают неверно. В этом руководстве изложены действующие в 2026 году правила, что на самом деле даёт разрешение, налоговые условия, в которые вступает иностранный владелец, и — что особенно важно — то, чем эта схема не является.
Вид на жительство, а не гражданство: ключевое различие
Самый важный факт для любого инвестора: Регламент 6(2) предоставляет постоянный вид на жительство (ПМЖ), но никогда — паспорт. Отдельная кипрская программа гражданства за инвестиции (Кипрская инвестиционная программа) была отменена с 1 ноября 2020 года после расследования Al Jazeera и нарастающего давления со стороны ЕС, и она не возобновлялась. Всякий, кто сегодня предлагает «кипрское гражданство за инвестиции», описывает то, чего больше не существует.
Постоянный вид на жительство позволяет вам и вашей семье жить на Кипре бессрочно. Сам по себе он не даёт паспорта ЕС, права голоса или автоматического безвизового передвижения по Шенгенской зоне. Кипр является членом ЕС и использует евро, но пока не входит в Шенген (присоединение обсуждалось, но по состоянию на 2026 год не завершено), поэтому вид на жительство не является шенгенским видом на жительство. Путь к натурализации существует только по общей процедуре — в целом это законное проживание в течение ряда лет с требованиями к фактическому присутствию и интеграции — и он полностью отделён от инвестиционного разрешения по 6(2). Рассматривайте 6(2) как инструмент для проживания и образа жизни, а не как короткий путь к гражданству.
Сколько нужно инвестировать и зарабатывать
Ускоренная схема 6(2) опирается на два столпа: подходящую инвестицию и гарантированный годовой доход.
Недвижимость (от 300 000 евро)
Основной путь — покупка новой жилой недвижимости стоимостью не менее 300 000 евро (плюс НДС). Ужесточённые в 2023 году правила чётко определяют, что засчитывается:
- Недвижимость должна быть куплена новой, при первой продаже, напрямую у застройщика — не бывшей в собственности или пользовании ранее.
- Объекты вторичного рынка не подходят для ускоренной схемы, при любой цене.
- Вы можете объединить до двух жилых объектов от одного и того же застройщика, чтобы достичь порога.
- Сумма 300 000 евро — это чистая цена до НДС, и, как правило, до подачи заявки должен быть внесён задаток не менее 300 000 евро.
Регламент 6(2) также признаёт альтернативные подходящие инвестиции той же стоимостью в 300 000 евро — например, долю в акционерном капитале кипрской компании, нанимающей персонал, или паи в кипрском регулируемом инвестиционном фонде (AIF/RAIF) — но путь через новостройку является безусловно самым распространённым и самым предсказуемым для иностранного покупателя.
Доход (от 50 000 евро из-за рубежа)
Вы должны подтвердить гарантированный годовой доход, и его источник имеет значение. Если инвестицией является жилая недвижимость, этот доход должен поступать из-за рубежа — иностранная зарплата, пенсии, дивиденды, проценты, арендная плата или прибыль от бизнеса, полученные за пределами Кипра. Реформа 2023 года (вступила в силу 2 мая 2023 года) резко подняла пороги:
| Заявитель | Минимальный годовой доход |
|---|---|
| Основной заявитель | 50 000 евро (повышено с 30 000 евро в 2023 году) |
| Супруг(а) | + 15 000 евро |
| Каждый несовершеннолетний ребёнок | + 10 000 евро |
Так, семье из четырёх человек (двое взрослых, двое детей) необходим подтверждаемый доход порядка 85 000 евро в год. Доход подтверждается налоговыми декларациями, справками бухгалтера и банковскими выписками, и его необходимо поддерживать — это не разовая проверка (см. обязательства ниже).
Кого можно включить — а кого нельзя
Правила 2023 года также сузили определение семьи, которое прежде было щедрым. В рамках действующей системы:
- Супруг(а) — включается.
- Несовершеннолетние дети до 18 лет — включаются.
- Неженатые/незамужние дети-иждивенцы в возрасте 18–25 лет — могут быть включены, если они находятся на финансовом иждивении основного заявителя и обучаются очно в высшем учебном заведении, при условии соблюдения дополнительного требования к доходу.
- Родители и родители супруга(и) — больше не покрываются одной инвестицией в 300 000 евро. До 2023 года их можно было добавить при наличии дополнительного дохода; эта уступка была отменена.
Дети, которые «вырастают» из возрастных рамок или вступают в брак, как правило, сохраняют собственный вид на жительство после его предоставления, но статус каждого иждивенца следует уточнить у кипрского иммиграционного юриста до подачи заявки, поскольку правила о взрослых иждивенцах — наиболее зависящая от конкретных обстоятельств часть программы.
Сроки и срок действия разрешения
Обработка по ускоренной схеме действительно быстрая по европейским меркам: власти стремятся принять решение по заявкам примерно за два-три месяца с момента полной подачи. После предоставления разрешение является постоянным — выдаётся на всю жизнь с самого начала, без периодического продления самой карты, как того требуют временные «золотые визы» в других странах, где нужно повторно подавать заявку каждые несколько лет.
Однако «постоянный» сопровождается условиями. Разрешение может утратить силу или быть отозвано, если вы их не соблюдаете:
- Вы должны сохранять подходящую инвестицию — нельзя продать недвижимость за 300 000 евро и сохранить вид на жительство.
- Вы должны продолжать соответствовать требованию к доходу и подавать ежегодную декларацию, подтверждающую его, наряду с действующим медицинским страхованием и отсутствием судимостей.
- Вы должны посещать Кипр не реже одного раза в два года; более длительное отсутствие может привести к утрате разрешения.
- Держатель разрешения не может устраиваться на оплачиваемую работу на Кипре. Вы вправе владеть кипрской компанией, занимать должность директора и получать дивиденды, но программа не является разрешением на работу.
Покупка недвижимости на Кипре иностранцем
Кипр допускает 100% полную собственность (фрихолд) для граждан любой национальности, а его правовая система коренится в английском общем праве, что делает процесс оформления сделки привычным для многих международных покупателей. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают ровно на тех же условиях, что и киприоты. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, дополнительно требуется одобрение Совета министров — полномочие, которое на практике делегировано местному окружному чиновнику (District Officer). Для жилого дома это рутинная процедура, занимающая несколько месяцев, и она не мешает вам завершить сделку, вступить во владение или жить в недвижимости, пока идёт оформление.
Право собственности регистрируется в Департаменте земель и обследований (Земельный кадастр). При покупке на этапе строительства — как поступает большинство покупателей по схеме 6(2), поскольку недвижимость должна быть новой — ваш договор купли-продажи депонируется в Земельном кадастре для защиты «реального исполнения» (specific performance). Это важнейшая гарантия: она не позволяет застройщику продать, заложить или иным образом распорядиться объектом за вашей спиной и обеспечивает ваше право на передачу вам права собственности ещё до того, как будет выдан отдельный титул. Настаивайте, чтобы ваш юрист подал договор в установленный законом срок после подписания.
Налоговая картина в 2026 году
Кипр остаётся одной из наиболее благоприятных для физических лиц налоговых юрисдикций Европы, хотя ряд показателей изменился в рамках налоговой реформы 2026 года, вступившей в силу 1 января 2026 года. Проверьте своё положение у кипрского налогового консультанта, но текущая базовая структура такова:
| Налог | Ситуация в 2026 году |
|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимое имущество | Отсутствует — отменён с 2017 года |
| Налог на наследство / имущество | Отсутствует |
| Налог на прирост капитала при продаже кипрской недвижимости | 20% с прироста, с пожизненными освобождениями (реформированы примерно до 30 000 евро в общем случае и 150 000 евро для основного жилья) |
| Недомицилированные резиденты (SDC) | 0% на дивиденды и проценты в течение 17 лет; специальный взнос на оборону с арендного дохода отменён в рамках реформы 2026 года |
| Корпоративный налог на прибыль | Повышен с 12,5% до 15% с 1 января 2026 года (приведение в соответствие с глобальным минимумом ОЭСР) |
| Налог на доходы физических лиц | Прогрессивный; необлагаемый порог повышен до 22 000 евро в рамках реформы 2026 года, верхняя ставка 35% свыше ~72 000 евро |
Режим недомицилированного резидента («non-dom») является центральным элементом для многих переезжающих инвесторов: если вы становитесь налоговым резидентом Кипра, но при этом недомицилированы, вы не платите кипрский налог на общемировой доход в виде дивидендов и процентов в течение 17 лет, а арендный доход теперь полностью выведен из-под специального взноса на оборону (облагается только обычным подоходным налогом). В сочетании с отсутствием налогов на богатство, наследство и ежегодного налога на недвижимость это делает долгосрочное проживание привлекательным для инвесторов, ориентированных на доход, — но льгота зависит от подлинного установления налогового резидентства, что является отдельным шагом от владения разрешением 6(2).
НДС на ваше новое жильё
Новая жилая недвижимость облагается НДС — стандартная ставка 19%. Сниженная ставка 5% доступна для настоящего основного жилья, в котором вы проживаете сами, но только в пределах лимитов, которые были реформированы и теперь применяются так: ставка 5% покрывает первые 130 м² при условии, что стоимость недвижимости не превышает 350 000 евро, общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро, а общая площадь застройки не превышает 190 м². Превысите 190 м² или 475 000 евро — и сниженная ставка теряется полностью: ко всей покупке применяется 19%. Переходное льготное окно действует до 31 декабря 2026 года, после чего с 2027 года применяется исключительно новая система из 130 м². Обратите внимание, что недвижимость, купленная исключительно как инвестиция или для отдыха, не подпадает под 5% — она облагается по ставке 19%.
При перепродажах покупатели платят сборы за переход права собственности (по скользящей шкале, исторически до нескольких процентов), а не НДС; при покупке новостройки, где был начислен НДС, сборы за переход права собственности дополнительно не применяются, что существенно снижает расходы на закрытие сделки при первой продаже. Заложите в бюджет юридические услуги, НДС и — для покупателей из стран вне ЕС — разрешение окружного чиновника наряду с ценой.
Где доходность
Лимасол — деловой и элитный жилой центр Кипра: высотки на набережной, концентрация международных компаний и самый глубокий на острове спрос на долгосрочную аренду. Рыночные источники оценивают валовую доходность от долгосрочной аренды квартир в Лимасоле в районе 5–7%, обычно самую высокую на острове; чистая доходность (после платы за обслуживание и текущих расходов, до личных налогов) более реалистично составляет около 4–4,5%. Пафос и Ларнака, как правило, находятся чуть ниже по долгосрочной аренде, но привлекают покупателей курортного и lifestyle-сегмента, тогда как хорошо расположенные и грамотно управляемые объекты для отдыха (краткосрочной аренды) в первоклассных прибрежных локациях, по сообщениям, достигают более высокой валовой сезонной доходности — в целом 6–10% в годовом выражении — ценой значительно более высоких рисков управления, простоя и сезонности. Это рыночные наблюдения, а не гарантии; плата за обслуживание и расположение каждого здания меняют расчёты, поэтому оценивайте каждый объект по его собственным цифрам.
Подходит ли вам схема 6(2)?
Ускоренная схема подходит инвестору, который хочет надёжную базу в ЕС и опору для образа жизни, готов долгосрочно держать новое жильё стоимостью от 300 000 евро, имеет реальный иностранный доход для подтверждения и не нуждается в работе по найму на месте. Она не подходит тому, кто гонится за паспортом, рассчитывает на шенгенскую мобильность уже сегодня или надеется добавить родителей по одной инвестиции. При правильном использовании — покупка новостройки, поддержание иностранного дохода, сохранение инвестиции, соблюдение визитов раз в два года — она обеспечивает надёжный вид на жительство для всей семьи в юрисдикции ЕС с английским общим правом, номинированной в евро, при необычайно низкой личной налоговой нагрузке.
Чем может помочь Palmera
Каталог Palmera по Кипру сосредоточен на проектах первичного рынка на этапе строительства, соответствующих профилю Регламента 6(2), — около двадцати проектов от Square One, сконцентрированных в Лимасоле с одним проектом в Пафосе, с ценами в евро, беспроцентными планами рассрочки от застройщика и 0% комиссии для покупателя (наш гонорар оплачивает застройщик). Мы помогаем вам составить короткий список подходящих объектов-новостроек стоимостью выше порога в 300 000 евро и координируем работу с независимыми кипрскими юристами по разрешению и оформлению сделки. Чтобы узнать о текущем наличии, свяжитесь с нами по адресу [email protected]. Palmera — брокерская компания со штаб-квартирой в Дубае, работающая на Кипре; эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией — подтвердите своё положение у лицензированного кипрского юриста и налогового консультанта, прежде чем инвестировать.
