---
title: "Рынок недвижимости Омана: прогноз на 2026 год — Vision 2040, туризм и предложение"
canonical: "https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/"
locale: "ru"
updated: "2026-06-21"
description: "Макрокартина рынка недвижимости Омана: диверсификация в рамках Vision 2040, туристические цели, инфраструктурные инвестиции и куда движутся цены и спрос. Контекст «почему сейчас» д"
published: "2026-06-21T15:26:52"
modified: "2026-06-21T15:33:14"
author: "Alena Voronova"
category: "Оман"
cover: "https://cms.palmera.ru/wp-content/uploads/2026/06/oman-oman-real-estate-market-outlook-2026.webp"
source: "palmera"
---

# Рынок недвижимости Омана: прогноз на 2026 год — Vision 2040, туризм и предложение

Когда инвестор смотрит на новый рынок, первый вопрос — не «какой объект купить», а «почему вообще сейчас и почему именно здесь». У Омана на этот вопрос есть содержательный макроответ: государственная стратегия диверсификации Vision 2040, амбициозные туристические цели, масштабные инфраструктурные инвестиции и новое предложение от крупных мастер-планов. Всё это формирует контекст, в котором покупка недвижимости на этапе строительства (off-plan) в обозначённых интегрированных туристических комплексах (ITC) выглядит обоснованной долгосрочной ставкой, а не спонтанным решением.

В этом материале мы разбираем именно макрокартину: насколько велик рынок и как быстро он растёт, откуда приходит новое предложение, чем отличается динамика Маската и Дофара (Салала), какие прогнозы по ценам на 2026 год дают аналитики и какие риски стоит держать в уме. Все ключевые цифры приведены с указанием источников, а прогнозы мы честно называем прогнозами, а не фактами.

Важные оговорки с самого начала. Рынок Омана находится в стадии регуляторного перехода: полный фрихолд для иностранцев на сегодня надёжно установлен **только в обозначённых ITC** (новые исполнительные регламенты Королевского декрета 79/2025 ещё ожидаются, поэтому утверждать, что иностранцы могут свободно покупать за пределами ITC, преждевременно). У Омана сегодня нет подоходного налога с физических лиц, однако с 1 января 2028 года вводится 5% налог на часть годового дохода свыше 42 000 OMR. Курс риала зафиксирован: OMR 1 = USD 2,6008.

### Содержание

- [Vision 2040 за одну минуту: почему диверсификация важна для недвижимости](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-1)
- [Туристический двигатель: цель 11,7 млн гостей к 2040 году](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-2)
- [Размер рынка и рост: цифры на 2026–2031](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-3)
- [Откуда приходит предложение (мега-мастер-планы)](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-4)
- [Региональный расклад: Маскат против Дофара/Салалы](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-5)
- [Прогноз цен и спроса на 2026 год](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-6)
- [Риски и встречные ветры, за которыми стоит следить](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-7)
- [Почему off-plan в ITC — ключевая возможность](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-8)
- [Как Palmera помогает войти в рынок Омана](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-real-estate-market-outlook-2026/#sec-9)

## Vision 2040 за одну минуту: почему диверсификация важна для недвижимости

Vision 2040 — это национальная стратегия Омана, цель которой уйти от зависимости от нефти и перестроить экономику на несырьевые сектора. Конкретно: стратегия нацелена на то, чтобы **90% экономики формировалось за счёт несырьевых отраслей**, и параллельно ставит ориентир в **11,7 млн туристов в год к 2040 году** (Sands of Wealth). Для рынка недвижимости это не абстракция: туризм, логистика, новые города и сервисная экономика создают рабочие места, приток экспатов и спрос на жильё — как на аренду, так и на покупку.

Логика проста: когда государство системно вкладывается в несырьевые отрасли, недвижимость становится одним из главных бенефициаров этого сдвига. Туристический поток подпитывает спрос на краткосрочную аренду и курортные объекты, рост несырьевой занятости — спрос на долгосрочную аренду и жильё, а инфраструктурные проекты повышают связность и привлекательность конкретных локаций. Именно поэтому макростратегия Vision 2040 — это фундамент инвестиционного тезиса по Оману, а не просто красивый лозунг.

## Туристический двигатель: цель 11,7 млн гостей к 2040 году

Туризм — это сердце диверсификации Омана и прямой драйвер спроса на недвижимость в ITC. Стратегический ориентир — **11,7 млн туристов в год к 2040 году** (Sands of Wealth). Это та цель, ради которой строятся курортные комплексы, расширяется гостиничная база и развивается инфраструктура побережья.

Динамика уже наблюдаема в текущих цифрах. По данным отрасли, число гостей отелей **выросло на 3,6% в 2024 году**, превысив **3,5 млн посетителей к ноябрю** (Sands of Wealth). Рост гостиничного потока напрямую связан со спросом на краткосрочную аренду и курортные объекты внутри ITC, где иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полного фрихолда. Для инвестора это означает, что арендный спрос опирается не только на местное население, но и на растущий международный туристический поток.

Важная оговорка по доходности: туристический спрос подпитывает краткосрочную аренду, но право на посуточную сдачу не возникает автоматически вместе с фрихолдом. Многие внутренние регламенты ITC ограничивают или регулируют краткосрочную/Airbnb-аренду, поэтому любую модель краткосрочного дохода нужно проверять по by-laws конкретного комплекса. Сами диапазоны доходности по рынку Омана различаются по источникам (ориентировочно от 4% до 10% валовой в зависимости от формата и локации) и приводятся именно как диапазоны, а не как одна гарантированная цифра.

## Размер рынка и рост: цифры на 2026–2031

Перейдём к собственно масштабу рынка. По оценке аналитиков, рынок **жилой недвижимости Омана оценивается примерно в 5,29 млрд USD в 2026 году** (против ~4,96 млрд USD в 2025 году) и, по прогнозу, **достигнет ~7,34 млрд USD к 2031 году при среднегодовом темпе роста (CAGR) около 6,74% в 2026–2031** (Mordor Intelligence). Подчеркнём: эти цифры по размеру рынка и CAGR взяты у одного аналитического источника (Mordor), и их стоит воспринимать как одну оценку, а не как консенсус — для полноты картины их полезно сверять с другими аналитиками (Statista, JLL, Knight Frank).

Что эти цифры значат на практике. Рост рынка примерно с 5,0 до 7,3 млрд USD за пять-шесть лет — это устойчивая, а не взрывная динамика. Такой профиль обычно характерен для рынков на ранней стадии развития с государственной поддержкой, где рост опирается на структурные факторы (диверсификация, туризм, инфраструктура), а не на спекулятивный перегрев. Для долгосрочного инвестора это, как правило, более комфортный профиль, чем рынок с резкими циклическими скачками.

| Показатель | Значение | Источник |
| --- | --- | --- |
| Размер рынка жилой недвижимости, 2025 | ~4,96 млрд USD | Mordor Intelligence |
| Размер рынка жилой недвижимости, 2026 | ~5,29 млрд USD | Mordor Intelligence |
| Прогноз размера рынка, 2031 | ~7,34 млрд USD | Mordor Intelligence |
| CAGR, 2026–2031 | ~6,74% | Mordor Intelligence |
| Самый быстрорастущий регион (Дофар/Салала) | ~7,82% CAGR до 2031 | Mordor Intelligence |
| Прогноз роста цен в премиальных ITC Маската, 2026 | ~3–5% (базовый), до ~5–10% (lifestyle-ITC) | Sands of Wealth (прогноз) |

## Откуда приходит предложение (мега-мастер-планы)

Любой прогноз цен бессмысленен без понимания предложения. В Омане новое предложение формируют крупные мастер-планы. По данным отрасли, **Sultan Haitham City и New City Salalah ускоряют поглощение земли и наращивание предложения** (Sands of Wealth). Это масштабные государственно-частные проекты, которые задают вектор урбанизации на годы вперёд и расширяют выбор объектов для покупателей.

Параллельно государство вкладывается в инфраструктуру. По оценке отраслевого источника, в Омане реализуется **около 235 млрд USD инфраструктурных инвестиций** в транспорт, логистику и городское развитие, что поддерживает стоимость недвижимости (Sands of Wealth). Эту крупную цифру стоит трактовать осторожно — она из брокерского источника и заслуживает сверки с официальными бюджетными документами и материалами Vision 2040, — но направление очевидно: связность и качество городской среды растут, а это исторически поддерживает цены.

Отдельно отметим масштаб уже идущих туристических комплексов: **инвестиции в реализуемые проекты ITC превышают 4,3 млрд OMR** по отраслевым данным — это показывает, что предложение именно в сегменте, доступном иностранным покупателям, активно расширяется. Конкретные проекты и застройщиков можно изучить на странице [застройщиков Омана](https://www.palmera.ru/oman/developers/), а доступные объекты — в [каталоге недвижимости](https://www.palmera.ru/oman/properties/).

## Региональный расклад: Маскат против Дофара/Салалы

Оман — это не один рынок, а как минимум два разных профиля. **Маскат** — столичный рынок с устоявшимся спросом, флагманскими ITC и премиальным сегментом, включая брендированные резиденции. Здесь сосредоточены такие комплексы, как [AIDA](https://www.palmera.ru/oman/property/aida/), [Muscat Bay](https://www.palmera.ru/oman/property/muscat-bay/), Yiti и Jebel Sifah — объекты, на которых концентрируется спрос иностранных покупателей.

А самым динамичным регионом по прогнозу выступает **Дофар (Салала)**: его рост оценивается в **~7,82% CAGR до 2031 года**, и драйвером здесь выступает **New City Salalah** (Mordor Intelligence). Салала с её сезоном харифа (муссонный сезон, когда регион зеленеет и притягивает гостей из стран Залива) — это история про туристический рост и более раннюю стадию рынка. Для инвестора это означает разные профили риска и потенциала: Маскат — более зрелый и предсказуемый, Дофар — потенциально более быстрорастущий, но с выраженной сезонностью спроса.

| Регион | Профиль рынка | Ключевой драйвер | Ориентир динамики |
| --- | --- | --- | --- |
| Маскат (столица) | Зрелый, флагманские ITC, премиум и брендированные резиденции | Концентрация спроса иностранцев, lifestyle | Прогноз цен ~3–5% базово, до ~5–10% в lifestyle-ITC, 2026 (прогноз, Sands of Wealth) |
| Дофар / Салала | Ранняя стадия, туристический рост, сезонность (хариф) | New City Salalah, туризм | ~7,82% CAGR до 2031 (Mordor Intelligence) |

## Прогноз цен и спроса на 2026 год

Перейдём к цифрам по ценам — и сразу подчеркнём: это прогнозы, а не факты. По оценке отраслевого источника, цены в **премиальных ITC Маската прогнозируются к росту примерно на 3–5%** в базовом сценарии, с **возможным апсайдом ~5–10% в lifestyle-ITC**, где концентрируется спрос иностранных покупателей (Sands of Wealth). Эти проекции стоит воспринимать как ориентир направления, а не как обещание конкретной доходности.

Спрос со стороны покупателей подпитывается сразу несколькими структурными факторами, которые мы разобрали выше: туристический рост к цели 11,7 млн гостей, новое качественное предложение в ITC, инфраструктурные инвестиции и привлекательный налоговый и резидентский режим (включая программу Golden Residency — покупка недвижимости в ITC от 200 000 OMR даёт право на 10-летнюю резиденцию; программа была перезапущена 31 августа 2025 года). При этом важно помнить про налоговый горизонт: сегодня подоходного налога с физлиц нет, но с 1 января 2028 года вводится 5% налог на часть дохода свыше 42 000 OMR — это нужно закладывать в долгосрочную модель доходности, особенно крупным рантье.

## Риски и встречные ветры, за которыми стоит следить

Сбалансированный взгляд требует честно перечислить риски. Главные из них:

- **Регуляторный переход.** Исполнительные регламенты Королевского декрета 79/2025 ещё не опубликованы (у министра есть до года с момента вступления в силу). Пока они не вышли, надёжный и установленный режим для иностранцев — это фрихолд **только внутри обозначённых ITC**. Любые заявления о «покупке где угодно в Омане» преждевременны.
- **Новое предложение.** Масштабные мастер-планы (Sultan Haitham City, New City Salalah) наращивают предложение (Sands of Wealth). Активное расширение предложения — это плюс для выбора, но в отдельных сегментах оно может сдерживать рост цен и аренды.
- **Зависимость прогнозов от единичных источников.** Цифры по размеру рынка и CAGR взяты у одного аналитика (Mordor), а прогнозы роста цен и инфраструктурная цифра ~235 млрд USD — из брокерских источников. Их стоит сверять с независимыми данными (JLL, Knight Frank, официальные документы Vision 2040).
- **Налоговый горизонт 2028.** Введение 5% подоходного налога на доход свыше 42 000 OMR с 2028 года меняет долгосрочную картину для высокодоходных инвесторов; точные правила (вычеты, режим для нерезидентов, включение арендного дохода) ещё уточняются в регламентах.
- **Сезонность и ликвидность.** Курортные и сезонные локации (например, Салала) имеют неравномерный спрос в течение года, а рынок Омана в целом менее ликвиден и менее глубок, чем, скажем, Дубай.

Эти риски не отменяют инвестиционный тезис, но требуют реалистичных предпосылок: считать сценарии по диапазонам, проверять правовой статус объекта и правила ITC, а прогнозные цифры использовать как ориентир, а не как гарантию.

## Почему off-plan в ITC — ключевая возможность

Если свести макрокартину воедино, фокусной возможностью для иностранного инвестора становится покупка на этапе строительства (off-plan) в обозначённых ITC — и вот почему. Во-первых, именно ITC дают иностранцам надёжно установленный полный фрихолд и право на инвесторскую резиденцию. Во-вторых, off-plan позволяет войти на ранней стадии и потенциально захватить рост стоимости к моменту сдачи на рынке, который структурно растёт (~6,74% CAGR по жилому сегменту до 2031, Mordor Intelligence). В-третьих, спрос подпирается туристическим потоком и государственными инвестициями в рамках Vision 2040.

Для инвестора это означает, что общий возврат логично оценивать комплексно: умеренный, но устойчивый арендный доход (с учётом всех сборов и налогового горизонта 2028) плюс потенциал роста стоимости off-plan-объекта. Флагманские примеры, на которых концентрируется спрос, — это [AIDA](https://www.palmera.ru/oman/property/aida/) с брендированными резиденциями и [Muscat Bay](https://www.palmera.ru/oman/property/muscat-bay/) рядом со столицей; полный выбор off-plan проектов доступен в [каталоге недвижимости Омана](https://www.palmera.ru/oman/properties/).

## Как Palmera помогает войти в рынок Омана

Компания **Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC** работает с рынком Омана и помогает иностранным покупателям ориентироваться в его макрокартине и выбирать объекты в обозначённых ITC, где доступен полный фрихолд и инвесторская резиденция. Наша задача — не продать вам «гарантированную доходность», а помочь принять решение на честных предпосылках: с учётом реальных диапазонов роста и доходности, регуляторного перехода, правил конкретного ITC и налогового горизонта 2028 года.

Если вы хотите понять, насколько рынок Омана подходит под вашу инвестиционную цель, и разобрать конкретные off-plan проекты, напишите нам на [team@palmera.realestate](mailto:team@palmera.realestate). Начать знакомство с рынком удобно со страницы [направления Оман](https://www.palmera.ru/oman/).

### Подходящее ли сейчас время покупать недвижимость в Омане?

Макрофакторы говорят в пользу долгосрочной перспективы: рынок жилой недвижимости оценивается ~5,29 млрд USD в 2026 году и прогнозируется к росту до ~7,34 млрд USD к 2031 при CAGR ~6,74% (Mordor Intelligence), а стратегия Vision 2040 нацелена на 11,7 млн туристов в год к 2040 (Sands of Wealth). При этом «хорошее время» зависит от вашей цели и горизонта: это рынок устойчивого, а не взрывного роста, а прогнозы цен (~3–5% базово в премиальных ITC Маската) стоит воспринимать как ориентир, а не гарантию. Надёжный режим владения для иностранцев на сегодня — фрихолд внутри обозначённых ITC.

### Как быстро растут цены на недвижимость в Омане?

По прогнозу отраслевого источника, цены в премиальных ITC Маската могут вырасти примерно на 3–5% в базовом сценарии, с возможным апсайдом ~5–10% в lifestyle-ITC, где концентрируется спрос иностранцев (Sands of Wealth). На уровне всего рынка жилой недвижимости прогнозируется CAGR ~6,74% в 2026–2031 (Mordor Intelligence). Это прогнозы, а не факты, и они опираются на отдельные источники, поэтому их стоит воспринимать как диапазоны и сверять с независимыми данными.

### Как Vision 2040 влияет на недвижимость?

Vision 2040 — это стратегия диверсификации, нацеленная на то, чтобы 90% экономики формировалось за счёт несырьевых секторов, и на 11,7 млн туристов в год к 2040 году (Sands of Wealth). Для недвижимости это означает структурный рост спроса: туризм подпитывает краткосрочную аренду и курортные объекты, рост несырьевой занятости — спрос на жильё, а инфраструктурные инвестиции повышают связность и привлекательность локаций. Именно эта стратегия — фундамент инвестиционного тезиса по Оману.

### Что лучше для роста — Маскат или Салала?

Это разные профили. Маскат — зрелый столичный рынок с флагманскими ITC и премиальным сегментом, где концентрируется спрос иностранцев; прогноз роста цен здесь ~3–5% базово, до ~5–10% в lifestyle-ITC (Sands of Wealth). Дофар (Салала) — самый быстрорастущий регион по прогнозу (~7,82% CAGR до 2031, Mordor Intelligence), драйвер — New City Salalah, но со сниженной зрелостью рынка и выраженной сезонностью (хариф). Маскат предсказуемее, Салала потенциально быстрее растёт — выбор зависит от вашего аппетита к риску.

### Каковы главные риски рынка Омана?

Ключевые риски: регуляторный переход (исполнительные регламенты Декрета 79/2025 ещё не опубликованы, поэтому надёжный режим для иностранцев — это фрихолд только внутри обозначённых ITC); наращивание нового предложения крупными мастер-планами (Sultan Haitham City, New City Salalah), которое в отдельных сегментах может сдерживать рост цен; зависимость прогнозов от единичных аналитических и брокерских источников; налоговый горизонт 2028 года (5% налог на доход свыше 42 000 OMR); а также сезонность курортных локаций и меньшая ликвидность рынка по сравнению с Дубаем. Эти риски не отменяют тезис, но требуют реалистичных предпосылок и проверки правового статуса объекта.