---
title: "Фрихолд в Омане для иностранцев: как работает правило ITC (2026)"
canonical: "https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/"
locale: "ru"
updated: "2026-06-21"
description: "Где иностранец действительно может купить недвижимость в полную собственность в Омане? Разбираем правило ITC, отличие фрихолда от узуфрукта и то, что может изменить новый закон 202"
published: "2026-06-21T15:26:39"
modified: "2026-06-21T15:33:38"
author: "Alena Voronova"
category: "Оман"
cover: "https://cms.palmera.ru/wp-content/uploads/2026/06/oman-oman-freehold-itc-foreigners-2026.webp"
source: "palmera"
---

# Фрихолд в Омане для иностранцев: как работает правило ITC (2026)

Самый частый вопрос, который задаёт любой иностранный покупатель, рассматривающий Оман: «Где я вообще могу купить недвижимость в полную собственность?» Ответ короткий и важный — внутри специально назначенных интегрированных туристических комплексов (Integrated Tourism Complexes, ITC). Именно там и только там нерезидент получает полноценный фрихолд: право собственности на саму недвижимость, а не долгосрочную аренду.

Вокруг этой темы накопилось много путаницы. Одни брокерские сайты обещают, что «теперь иностранцы могут покупать где угодно», другие — наоборот, уверяют, что даже в ITC доступна только 99-летняя аренда. Обе крайности неверны. В этом материале мы разбираем правило ITC по первоисточникам, объясняем разницу между фрихолдом и узуфруктом, показываем актуальный список зон и честно говорим о том, что новый закон 2025 года может изменить — и почему пока рано считать это свершившимся фактом.

Материал подготовлен командой Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC — мы работаем с офф-планом и брендированными резиденциями в Омане и видим эти сделки изнутри.

### Содержание

- [Что такое интегрированный туристический комплекс (ITC) и зачем он создан](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-1)
- [Фрихолд против узуфрукта: чем вы реально владеете в Омане](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-2)
- [Правовая основа: Royal Decree 12/2006 и что может изменить RD 79/2025](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-3)
- [Какие зоны имеют статус ITC: проверенный список](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-4)
- [Ваши права как владельца фрихолда в ITC](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-5)
- [Ключевая обязанность: правило 4 лет на застройку](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-6)
- [Распространённые мифы о собственности в Омане](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-7)
- [Как Palmera помогает безопасно оформить фрихолд в ITC](https://www.palmera.ru/oman/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-8)

## Что такое интегрированный туристический комплекс (ITC) и зачем он создан

Интегрированный туристический комплекс — это специально утверждённая зона комплексного развития, где государство разрешает иностранцам владеть недвижимостью в полную собственность. Идея проста: Оман открывает международному капиталу не всю территорию страны, а отдельные крупные мастер-планы с гостиницами, жильём, мариной, гольф-полями и инфраструктурой, которые одновременно развивают туризм и привлекают иностранные инвестиции.

Масштаб этой модели уже значителен: совокупные инвестиции в реализуемые проекты ITC превышают 4,3 млрд оманских риалов (Times of Oman). Для инвестора важна не абстрактная цифра, а вывод из неё: ITC — это не пилотный эксперимент, а зрелая, поддерживаемая государством рамка, в которой совершаются сделки на миллиарды.

Каждый объект в ITC регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования (MOHUP), а право иностранца на владение опирается на отдельный нормативный акт, о котором речь ниже. Именно поэтому первый и главный фильтр при выборе объекта в Омане — убедиться, что проект расположен в назначенном ITC.

## Фрихолд против узуфрукта: чем вы реально владеете в Омане

Это различие лежит в основе всего и его нельзя смешивать. В Омане для иностранца существуют две принципиально разные формы:

- **Фрихолд (freehold)** — полная собственность на недвижимость без срока. Доступен иностранцам *только внутри ITC* на основании Royal Decree 12/2006 (Al Alawi & Co.).
- **Узуфрукт (usufruct)** — долгосрочное право пользования, по сути длинная аренда (до 99 лет), но *не* полная собственность. Вне ITC иностранцы могут получить узуфрукт на квартиры в многофункциональных зданиях в отдельных одобренных локациях на основании Ministerial Decision 357/2020 (DamasTurk).

Разница не косметическая. Фрихолд — это титул, который вы можете продать, сдавать, подарить и передать по наследству бессрочно. Узуфрукт ограничен сроком и условиями договора. Когда вам предлагают объект «в Омане для иностранца», первый вопрос — это фрихолд в ITC или узуфрукт вне ITC. Ниже сведём это в таблицу.

| Параметр | Фрихолд (внутри ITC) | Узуфрукт (вне ITC) |
| --- | --- | --- |
| Что вы получаете | Полную собственность на недвижимость | Право пользования (длинная аренда) |
| Срок | Бессрочно | До 99 лет |
| Правовая база | Royal Decree 12/2006 | Ministerial Decision 357/2020 |
| Где доступно иностранцу | Назначенные зоны ITC | Отдельные одобренные локации, многофункциональные здания |
| Продажа / наследование | Да, в полном объёме | В пределах условий узуфрукта |

## Правовая основа: Royal Decree 12/2006 и что может изменить RD 79/2025

Право иностранца на фрихолд в ITC закреплено Royal Decree 12/2006 — Законом о владении недвижимостью в ITC. Это и есть прочная, проверенная база, на которой совершаются все сегодняшние сделки нерезидентов (Al Alawi & Co.).

В 2025 году ситуация вошла в фазу реформы: королевским указом был издан новый Закон о регулировании недвижимости — Royal Decree 79/2025 (decree.om). Этот закон потенциально может расширить иностранный фрихолд за пределы ITC — например, для юнитов, продаваемых застройщиками. Однако здесь нужна предельная честность: **исполнительные регламенты (executive regulations) к закону пока не опубликованы**. Министр располагает сроком до одного года с момента вступления закона в силу, чтобы их издать, и до тех пор любые заявления вида «иностранцы теперь могут покупать в Омане где угодно» остаются непроверенными на практике.

Практический вывод для покупателя 2026 года: рассматривайте фрихолд в ITC как установленную и безопасную норму, а реформу RD 79/2025 — как перспективу на горизонте, ожидающую подзаконных актов. Стройте решение на том, что работает сегодня, а возможное расширение воспринимайте как бонус, а не как основу плана.

## Какие зоны имеют статус ITC: проверенный список

К числу основных признанных ITC относятся Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah и Yiti (Vista Oman). Это разные по характеру проекты — от марины с гольфом до клифтоповых брендированных резиденций и курортного жилья на побережье Дофара.

В каталоге Palmera по Оману представлены такие зоны, как [AIDA в Маскате](https://www.palmera.ru/oman/property/aida/), [Muscat Bay](https://www.palmera.ru/oman/property/muscat-bay/), Yiti, Jebel Sifah и Hawana Salalah в Дофаре, а также Shatti Al Qurum и Sultan Haitham City. Каждая зона решает свою задачу инвестора: одни ориентированы на образ жизни у воды, другие — на брендированные резиденции, третьи — на точку входа с потенциалом роста. Посмотреть актуальные объекты можно в разделе [недвижимость в Омане](https://www.palmera.ru/oman/properties/), а профили застройщиков — на странице [застройщиков](https://www.palmera.ru/oman/developers/).

| ITC | Расположение | Чем известен |
| --- | --- | --- |
| Al Mouj Muscat | Маскат | Марина и гольф, флагманский ориентир рынка |
| AIDA | Маскат (побережье на скалах) | Брендированные резиденции (DarGlobal, OMRAN) |
| Muscat Bay | Маскат | Бутиковый люкс у бухты и гор Аль-Хаджар |
| Jebel Sifah | Южнее Маската | Курортная жизнь у марины |
| Hawana Salalah | Дофар (Салала) | Один из крупнейших ITC, туристический спрос |
| Yiti | Маскат | Эко-ориентированное прибрежное развитие |

## Ваши права как владельца фрихолда в ITC

Главное преимущество фрихолда в ITC — это полнота прав. Владение в ITC даёт полное право продавать, сдавать в аренду, дарить и завещать недвижимость наследникам (DXB Off Plan). По сути это тот же набор прав, что и у владельца-резидента: ваш титул не «ослаблен» из-за иностранного гражданства.

Это особенно важно для долгосрочного планирования. Недвижимость, купленная в ITC, становится полноценным активом в вашем портфеле, который можно передать детям без потери права собственности и без скрытого срока окончания. Здесь стоит сделать оговорку, не относящуюся к самому титулу: сдача в краткосрочную аренду (формат Airbnb) автоматически не разрешена во всех ITC — многие внутренние правила сообществ её ограничивают, поэтому возможность краткосрочной аренды нужно проверять по уставу конкретного комплекса.

## Ключевая обязанность: правило 4 лет на застройку

У фрихолда в ITC есть важное обязательство, о котором часто забывают. Если в ITC приобретается *незастроенный* участок земли, владелец обязан начать строительство в течение 4 лет с момента регистрации титула — иначе участок может вернуться государству (Al Alawi & Co.).

Для большинства иностранных покупателей это правило не создаёт проблем: оно касается именно «голой» земли. Если вы покупаете квартиру или виллу в офф-плане или готовый объект, застройку ведёт девелопер, и норма к вам напрямую не применяется. Но если в ваших планах — приобрести земельный участок под собственный проект, заложите этот четырёхлетний срок в свою стратегию заранее.

## Распространённые мифы о собственности в Омане

Вокруг оманской недвижимости циркулирует несколько устойчивых заблуждений, на которых иностранные покупатели регулярно ошибаются:

- **«В ITC это всё равно только 99-летняя аренда».** Неверно. Фрихолд в ITC — это полная собственность с правом продажи, аренды, дарения и наследования (DXB Off Plan). 99-летний горизонт относится к узуфрукту вне ITC, а не к фрихолду внутри него.
- **«Иностранцу можно купить любую недвижимость в Омане».** На сегодня — нет. Полноценный фрихолд для нерезидента существует именно в назначенных ITC; вне их доступен узуфрукт в отдельных одобренных локациях. Возможное расширение по RD 79/2025 пока ждёт подзаконных актов.
- **«Никаких обязательств после покупки нет».** Для готового жилья это в целом так, но при покупке незастроенной земли действует правило 4 лет на начало строительства.
- **«Купил — и сразу сдаю на Airbnb».** Краткосрочная аренда не разрешена автоматически во всех ITC; правила конкретного сообщества нужно проверять отдельно.

## Как Palmera помогает безопасно оформить фрихолд в ITC

Правильная сделка в Омане начинается с одного фильтра: проект должен находиться в назначенном ITC, а титул — быть фрихолдом, а не узуфруктом. Команда Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC специализируется на офф-плане и брендированных резиденциях в оманских ITC и проводит покупателя через каждый шаг — от подтверждения статуса зоны до регистрации титула в MOHUP.

Мы помогаем сопоставить вашу цель — образ жизни, доход от аренды или долгосрочный рост капитала — с конкретной зоной и проектом, заранее проясняем правила сообщества по краткосрочной аренде и не обещаем того, что не подтверждено документами. Если вы рассматриваете покупку в Омане, напишите нам на [team@palmera.realestate](mailto:team@palmera.realestate) — мы подберём объекты в проверенных ITC и сопроводим сделку до получения титула. Начать знакомство с рынком можно с раздела [недвижимости в Омане](https://www.palmera.ru/oman/properties/) или с обзора [направления Оман](https://www.palmera.ru/oman/) в целом.

### Может ли иностранец владеть землёй в Омане целиком или только квартирой?

Иностранец может владеть в полную собственность (фрихолд) и землёй, и недвижимостью — но только внутри назначенных ITC на основании Royal Decree 12/2006. При этом для незастроенного участка действует обязательство начать строительство в течение 4 лет с момента регистрации титула, иначе земля может вернуться государству. Вне ITC иностранцу доступен не фрихолд, а узуфрукт (длинная аренда) на квартиры в отдельных одобренных локациях.

### Владение в ITC — это настоящий фрихолд или 99-летняя аренда?

Это настоящий фрихолд — полная собственность без срока. Владение в ITC даёт полное право продавать, сдавать, дарить и передавать недвижимость по наследству. 99-летний срок относится к узуфрукту вне ITC по Ministerial Decision 357/2020, а не к фрихолду внутри комплекса. Утверждение, что в ITC доступна только 99-летняя аренда, ошибочно.

### Могу ли я как иностранец купить недвижимость в Маскате вне ITC?

Полный фрихолд вне ITC иностранцу сегодня недоступен. Однако по Ministerial Decision 357/2020 нерезидент может получить узуфрукт — долгосрочное право пользования (до 99 лет) — на квартиры в многофункциональных зданиях в отдельных одобренных локациях. Это не полная собственность, поэтому важно заранее понимать, какой именно титул вам предлагают.

### Позволит ли Royal Decree 79/2025 покупать недвижимость в любом месте Омана?

Новый Закон о регулировании недвижимости (RD 79/2025) потенциально может расширить иностранный фрихолд за пределы ITC, в том числе для юнитов, продаваемых застройщиками. Но исполнительные регламенты к нему пока не опубликованы — у министра есть до одного года на их издание. До этого расширение остаётся непроверенным на практике, и безопасной нормой по-прежнему служит фрихолд в назначенных ITC.

### Что произойдёт с моей недвижимостью, если я захочу её продать или передать детям?

Фрихолд в ITC включает полное право продавать, сдавать в аренду, дарить и завещать недвижимость наследникам. Это бессрочный титул, поэтому актив можно передать детям без потери права собственности и без скрытого срока окончания. Перед продажей или передачей стоит свериться с реестром MOHUP, где зарегистрирован ваш титул.