---
title: "Налоги на недвижимость в Грузии для иностранных инвесторов: полный гид на 2026 год"
canonical: "https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/"
locale: "ru"
updated: "2026-06-20"
description: "Ставка налога на аренду 5%, освобождение от налога на прирост капитала через 2 года, нулевые сборы при покупке — разбираем, почему Грузия остаётся одним из самых выгодных по налога"
published: "2026-06-20T20:29:27"
modified: "2026-06-20T21:01:39"
author: "Alena Voronova"
category: "Грузия"
cover: "https://cms.palmera.ru/wp-content/uploads/2026/06/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026-cover.webp"
source: "palmera"
---

# Налоги на недвижимость в Грузии для иностранных инвесторов: полный гид на 2026 год

Грузия давно заслужила репутацию одной из самых дружелюбных к инвестору юрисдикций в регионе, и налоговая система — едва ли не главная причина. Здесь нет налога на переход права собственности, ставка на доход от аренды для физических лиц составляет всего 5%, а при продаже жилья, которым вы владели более двух лет, налог на прирост капитала вообще не взимается. Для иностранного покупателя из Европы, Израиля или стран Залива это означает предсказуемую и низкую налоговую нагрузку — фактор, который напрямую влияет на чистую доходность.

Но «низкие налоги» — это не «никаких налогов». Чтобы корректно посчитать чистую прибыль и не столкнуться с неприятными сюрпризами, важно понимать, как именно устроена система: чем 5%-ный режим отличается от стандартных 20%, кто и когда платит ежегодный налог на имущество, и как работают договоры об избежании двойного налогообложения с вашей страной.

В этом гиде мы разбираем налоговую сторону владения грузинской недвижимостью на 2026 год, опираясь только на проверенные источники — PwC, налоговую практику Andersen в Грузии и Министерство финансов Грузии. Без маркетинговых обещаний, только реальные ставки и правила.

### Содержание

- [Почему Грузия — налогово-дружелюбный рынок](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-1)
- [Налог на доход от аренды: ставка 5% и как её получить](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-2)
- [Налог на прирост капитала и правило двух лет](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-3)
- [Ежегодный налог на имущество: порог в 40 000 GEL](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-4)
- [VAT при покупке новостройки и вторички](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-5)
- [Договоры об избежании двойного налогообложения](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-6)
- [Налоги на сделку: почему закрытие стоит так дёшево](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-7)
- [Практический пример: налоги на арендную квартиру в Батуми](https://www.palmera.ru/georgia/blog/georgia-property-taxes-foreign-investors-2026/#sec-8)

## Почему Грузия — налогово-дружелюбный рынок

Грузинская налоговая система построена на простоте и низких ставках — это сознательная государственная политика по привлечению капитала. Для инвестора в недвижимость ключевых преимуществ несколько, и каждое из них подтверждается официальными источниками.

- **Нет налога на переход права собственности и нет гербового сбора.** По данным PwC, в Грузии отсутствует transfer tax и stamp duty — налог на приобретение недвижимости фактически равен 0%.
- **Низкая ставка на аренду.** Доход от сдачи жилья физическим лицом облагается по плоской ставке 5% (при отказе от вычета расходов), как указывает PwC.
- **Освобождение от налога на прирост капитала.** Продажа жилья, которым вы владели более двух лет, полностью освобождается от налога — это правило подтверждает налоговая практика Andersen в Грузии.
- **Ежегодный налог на имущество — не для всех.** Он применяется только если совокупный годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL (PwC).

В совокупности эти правила делают Грузию одним из немногих рынков, где налоговая часть уравнения работает в пользу инвестора, а не против него. Ниже разберём каждый налог по отдельности.

## Налог на доход от аренды: ставка 5% и как её получить

Это самый важный налог для большинства иностранных инвесторов, ведь именно аренда формирует основной денежный поток. Здесь важно понимать, что у физического лица фактически есть выбор между двумя режимами.

По данным PwC, доход от аренды жилой недвижимости облагается по **плоской ставке 5%** для физических лиц, которые отказываются от вычета расходов. Альтернатива — стандартная ставка **20%**, при которой можно вычитать понесённые расходы. Для большинства владельцев одной-двух квартир, у которых расходы невелики, выбор очевиден: режим 5% почти всегда выгоднее.

Здесь есть важный нюанс, на котором часто спотыкаются. Многие слышали про знаменитый грузинский режим «малого бизнеса» со ставкой 1% — но, как уточняет налоговая практика Andersen в Грузии, **режим 1% НЕ применяется к доходу от аренды**. Реальный выбор для арендодателя — это 5% (специальный режим для жилой аренды) или 20% по умолчанию. Любые предложения «платить всего 1% с аренды» следует воспринимать критически.

- **5%** — жилая аренда, без вычета расходов (оптимально для типичного частного инвестора).
- **20%** — стандартная ставка с возможностью вычета расходов (имеет смысл при крупных затратах).
- **1%** — режим малого бизнеса, **к аренде не применяется**.

## Налог на прирост капитала и правило двух лет

Один из самых привлекательных аспектов грузинской системы — это режим налога на прирост капитала (capital gains) при продаже жилья.

Как поясняет налоговая практика Andersen в Грузии, прирост капитала при продаже жилой недвижимости облагается по ставке **5%**, но при владении объектом **более двух лет налог полностью отсутствует**. То есть если вы держите квартиру дольше двух лет, а затем продаёте её дороже, чем купили, государство не претендует на часть этой прибыли.

Это правило особенно выгодно на растущем рынке: разница между покупкой на стадии строительства и продажей готового объекта через несколько лет может быть существенной, и при сроке владения свыше двух лет она остаётся полностью у инвестора. Важная оговорка от того же источника: освобождение теряется, если недвижимость использовалась в коммерческих целях. Поэтому структуру владения и использования объекта стоит продумать заранее.

## Ежегодный налог на имущество: порог в 40 000 GEL

В отличие от многих стран, где ежегодный налог на недвижимость платят все собственники, в Грузии он привязан к доходу домохозяйства, а не просто к факту владения.

По данным PwC, ежегодный муниципальный налог на имущество составляет от **0,05% до 1%** рыночной стоимости объекта и подлежит уплате **только если совокупный годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL**. Срок уплаты — **15 ноября**. Конкретная ставка в пределах этого диапазона определяется муниципалитетом.

Что это означает на практике: если ваш облагаемый доход в Грузии остаётся ниже порога в 40 000 GEL, ежегодный налог на имущество может вообще не возникать. А там, где он применяется, ставка остаётся в умеренном диапазоне 0,05%–1% от рыночной стоимости.

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Ставка | 0,05%–1% рыночной стоимости (муниципальная) |
| Порог применения | Доход домохозяйства > 40 000 GEL в год |
| Срок уплаты | 15 ноября |

## VAT при покупке новостройки и вторички

Стандартная ставка НДС (VAT) в Грузии составляет **18%**, а обязательная регистрация в качестве плательщика НДС наступает при превышении оборота в **100 000 GEL за любые 12 месяцев** — это данные PwC на 2026 год.

Для покупателя жилья важно понимать контекст. НДС в первую очередь касается оборота бизнеса, а не разовой покупки квартиры частным инвестором. При этом налоговое регулирование новостроек в Грузии находится в развитии: в ноябре 2025 года была принята поправка, вводящая освобождение от НДС в сфере недвижимости и строительства до 1 января 2029 года. Механика этого освобождения пока до конца не прояснена, поэтому мы намеренно не утверждаем, что покупатель новостройки в любом случае платит 18% сверху. Перед сделкой с конкретным объектом этот вопрос обязательно стоит уточнить у застройщика и налогового консультанта — особенно если объект приобретается на стадии строительства.

- **Стандартная ставка НДС:** 18%.
- **Порог обязательной регистрации:** оборот свыше 100 000 GEL за 12 месяцев.
- **Новостройки:** поправка от ноября 2025 года ввела освобождение для сектора недвижимости/строительства до 1 января 2029 года — детали уточняйте по конкретному объекту.

## Договоры об избежании двойного налогообложения

Для иностранного инвестора критически важен вопрос: не придётся ли платить налог дважды — в Грузии и у себя дома? Здесь Грузия выглядит сильно.

По данным Министерства финансов Грузии, страна имеет **58 действующих договоров об избежании двойного налогообложения**, в том числе с Израилем, Германией, Францией, Кипром и Великобританией. Это означает, что для инвесторов из большинства западных стран существует чёткий механизм, не позволяющий облагать один и тот же доход налогом в обеих юрисдикциях.

Есть, однако, существенный пробел, о котором следует знать: **между Грузией и Россией договора об избежании двойного налогообложения нет** (Министерство финансов Грузии). Для инвесторов с российской налоговой резидентностью это означает, что вопрос двойного налогообложения требует отдельной, индивидуальной проработки с консультантом.

| Страна | Договор об избежании двойного налогообложения |
| --- | --- |
| Израиль | Да |
| Германия | Да |
| Франция | Да |
| Кипр | Да |
| Великобритания | Да |
| Россия | Нет |

Всего в силе 58 договоров — приведённый список лишь иллюстрирует ключевые для инвесторов юрисдикции. Точный статус договора с вашей страной стоит подтвердить отдельно.

## Налоги на сделку: почему закрытие стоит так дёшево

Здесь Грузия выгодно отличается практически от всех соседей. По данным PwC, в стране **отсутствует налог на переход права собственности и отсутствует гербовый сбор** — то есть налог на приобретение недвижимости фактически равен 0%.

На многих рынках именно эти сборы формируют основную долю расходов при закрытии сделки — в некоторых странах они достигают нескольких процентов от цены объекта. В Грузии этой статьи расходов попросту нет. Это напрямую повышает чистую доходность инвестиции: капитал, который в другой юрисдикции ушёл бы на налог при покупке, здесь остаётся работать на инвестора.

Если вы сравниваете Грузию с другими популярными рынками off-plan, низкие транзакционные издержки — один из весомых аргументов в её пользу. Подробнее о доступных объектах можно посмотреть в [каталоге недвижимости Palmera в Грузии](https://www.palmera.ru/georgia/properties/).

## Практический пример: налоги на арендную квартиру в Батуми

Соберём всё вместе на условном примере. Представим инвестора, который покупает апартаменты в брендированной резиденции у моря — например, в проекте уровня [Radisson Blu Residences в Гонио (Батуми)](https://www.palmera.ru/georgia/property/radisson-blu-batumi/) — и сдаёт их в аренду.

- **При покупке:** налог на переход права собственности и гербовый сбор — 0% (PwC). На этом этапе налоговая нагрузка минимальна.
- **Доход от аренды:** при выборе режима для жилой аренды — плоские 5% с арендного дохода, без вычета расходов (PwC). Альтернатива — 20% с правом вычета.
- **Ежегодный налог на имущество:** 0,05%–1% от рыночной стоимости, но только если совокупный годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL; срок — 15 ноября (PwC).
- **При продаже через 2+ года:** налог на прирост капитала — 0% (Andersen), при условии что объект не использовался коммерчески.

Картина складывается в пользу инвестора: вход без транзакционных налогов, скромные 5% на текущий доход и потенциально нулевой налог при выходе из объекта на горизонте от двух лет. Это и есть та налоговая эффективность, которая делает грузинский рынок привлекательным для долгосрочных стратегий.

Тем не менее налоги — лишь одна часть инвестиционного уравнения. Выбор конкретного проекта, локации и формата управления арендой не менее важен. Изучить актуальные проекты Palmera в Грузии можно на страницах [Gonio Yachts & Marina](https://www.palmera.ru/georgia/property/gonio-yachts-and-marina/), [Tbilisi Waterfront](https://www.palmera.ru/georgia/property/tbilisi-waterfront/) и [MIRA VERDE — Trussardi Residences в Тбилиси](https://www.palmera.ru/georgia/property/mira-verde-trussardi-residences/), либо ознакомиться со [списком застройщиков](https://www.palmera.ru/georgia/developers/). А чтобы рассчитать налоговую и инвестиционную картину под вашу конкретную ситуацию, напишите нашему советнику на [team@palmera.realestate](mailto:team@palmera.realestate) — поможем разобраться без обязательств.

*Эта статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом в Грузии.*

### Сколько налога я плачу с дохода от аренды грузинской недвижимости?

По данным PwC, доход от аренды жилья для физического лица облагается по плоской ставке 5%, если вы отказываетесь от вычета расходов. Альтернатива — стандартные 20% с правом вычитать расходы. Важно: знаменитый режим «малого бизнеса» со ставкой 1% к доходу от аренды не применяется (Andersen).

### Плачу ли я налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Грузии?

Налог на прирост капитала при продаже жилья составляет 5%, но при владении объектом более двух лет он полностью отсутствует — это подтверждает налоговая практика Andersen в Грузии. Освобождение теряется, если недвижимость использовалась в коммерческих целях.

### Есть ли в Грузии ежегодный налог на имущество и кто его платит?

Да, ежегодный муниципальный налог на имущество составляет от 0,05% до 1% рыночной стоимости, но подлежит уплате только если совокупный годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL (PwC). Срок уплаты — 15 ноября. Если доход ниже порога, налог может не возникать.

### Есть ли у Грузии договор об избежании двойного налогообложения с моей страной?

У Грузии 58 действующих договоров об избежании двойного налогообложения, в том числе с Израилем, Германией, Францией, Кипром и Великобританией (Министерство финансов Грузии). Однако договора между Грузией и Россией нет, поэтому российским налоговым резидентам этот вопрос стоит проработать индивидуально.

### Плачу ли я НДС при покупке новостройки в Грузии?

Стандартная ставка НДС в Грузии — 18%, а обязательная регистрация плательщиком наступает при обороте свыше 100 000 GEL за 12 месяцев (PwC). При этом поправка от ноября 2025 года ввела освобождение для сектора недвижимости и строительства до 1 января 2029 года, но её механика пока не до конца прояснена — детали по конкретной новостройке стоит уточнять у застройщика и налогового консультанта.